آنی مشاور

مشاوره با مشاوران با تجربه و خبره

مشاوره با برترین و خبره‌ترین مشاوران در سریع‌ترین زمان ممکن را به صورت حضوری، تلفنی و نوشتاری در آنی‌مشاور تجربه خواهید کرد.

سوال حقوقی و پرسش و پاسخ اجاره و سرقفلی

سوالات اجاره و سرقفلی خود را از ما بپرسید

قانونی که صاحب خانه را ملزم به تمدید اجاره نامه کنونی یا محدود نمودن افزایش اجاره بها به 20 درصد نماید نداریم.

هیچیک از طرفین نمی توانند قبل از اتمام مدت آن را بدون علت پیش بینی شده در قانون یا قرارداد آن را بر هم بزنند به معنی دیگر اینکه شما تا پایان مدت قرارداد می باید اجاره بها را پرداخت نمایید و موجر مستحق مطالبه می باشد.

اگر مالک نه به انتقال سرقفلی رضایت بده نه حاضر بشه که خودش مبلغ سرقفلی را به سرقفلی دار بده مستاجر (سرقفلی دار) می تواند با اجازه و اذن از دادگاه سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کنه.

بله با این توضیح که سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است ولی اگر با سند عادی باشد برای توقیف بابت طلب، مشکل داره.

سند عادی سرقفلی هم اگر درست تنظیم شده باشد معتبر است. سرقفلی چه با سند رسمی چه با سند عادی باشد اگر به حق سرقفلی اشاره شود معتبر است.

چنانچه قرارداد اجاره ملک مسکونی متناسب با قانون اجاره 1376 تنظیم و یا تمدید گردیده است درخواست تخلیه باید از طریق شورای حل اختلاف انجام شود.

خیر. مگر آنکه مالک کتبا و با یک مدرک و سند امضا شده و با اشاره دقیق به شماره حساب و نام فرد دیگر از مستاجر بخواهد که مبلغ اجاره را به آن حساب واریز کند. پیش از قبول این اقدام با یک کارشناس یا وکیل متخصص در مسایل اجاره و سرقفلی مشورت کنید.

به دادگاه محل وقوع مال مورد اجاره

دادگاه از نظر کارشناس استفاده می کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعدیل می کند و حکم دادگاه درباره تعدیل اجاره بها قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است.

خیر. تا زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد مالک چنین حقی ندارد مگر آنکه طرفین، در قرارداد اجاره چنین حقی را برای مالک در نظر گرفته باشند.

در صورتی که از تاریخ قرارداد اجاره یا از تاریخ حکم قطعی دادگاه (درخصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها) یا از تاریخ آخرین توافق او با موجر سه سال تمام گذشته باشد.

با توافق طرفین قرارداد بله و بدون توافق آنها خیر.

مبلغ اجاره به میزانی خواهد بود که طرفین عملا به آن راضی شده اند و در عمل آن را پرداخت می کنند.

باید اجاره بها را در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می شود واریز نماید و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادی بود یا اجاره نامه ای در بین نبود آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند و دفترخانه هم ظرف ۱۰ روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند تا برای دریافت وجه پرداخت شده توسط مستأجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

استرداد ودیعه مقدم بر تخلیه ملک است. بنابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر اگر در قرارداد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه بین طرفین مقرر شده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره مشروط به استرداد مبلغ ودیعه است.

تحت شرایطی بله. سرقفلی از حقوق مالی اشخاص به شمار می آید و قابل توقیف است، اما فروش آن باید با رضایت مالک ملک صورت بگیرد.

بله. اجاره دادن سرقفلی به شخص دیگر بدون اذن و رضایت مالک باعث ایجاد حق برای مالک جهت طرح ادعای تخلیه محل سرقفلی می شود.

بله. هر گونه تغییرات در اصل ساختمان که به اضافه یا کسر مساحت ملک و ساختمان منجر گردد تعدی و تفریط به شمار می رود و می تواند باعث از بین رفتن حق سرقفلی شود.

اصولاً انجام تغییرات و تعمیراتی که به اساس بنا و اصل ساختمان و محل اجاره لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از محل مورد اجاره شود منعی ندارد.

اولاً همه حقوق و توافقاتی که در زمان مالکیت مالک قبلی برای سرقفلی دار ایجاد و منعقد شده است محفوظ است و ثانیا مالک جدید، حقوقی بیش از مالک پیشین نخواهد داشت.

بلحاظ قانونی خیر. اما در عرف بین 5 تا حداکثر 15 درصد ارزش مبلغ انتقال سرقفلی به عنوان حق مالکانه در نظر گرفته می شود.

عرف محل، ارزش محل سرقفلی، پاخوری و رونق محل کسب، نوع شغل و توافق مالک با سرقفلی دار جز مهمترین ملاک های تعیین حق سرقفلی و حق مالکانه است.

به مبلغی که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه محل مورد اجاره برای اخذ رضایت مالک به مالک پرداخت می کنه حق "مالکانه" گفته می شود.

تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف بعلاوه تنظیم استشهادیه با امضای شهودی که تخلف مستاجر را ملاحظه کرده اند.

ابتدا توافق با مستاجر و سرقفلی دار. اگر توافق بدست نیامد یا ممکن نباشد باید به طرح دعوای تعدیل اجاره بها علیه مستاجر و سرقفلی دار، اقدام نمایند.

خیر. در روابط بین موجر و مستاجر (روابط مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) مدت اجاره ، تاثیری در حق سرقفلی ندارد.

اصولاً با توجه به قانون موجر و مستاجر سال 1376 تا زمانی که مستاجر بطور مشخص بابت حق سرقفلی، وجهی نپرداخته باشد حق سرقفلی پیدا نمی کنه و البته در پاسخ به سوالتان توصیه می کنیم هرگز بدون حضور کارشناس حقوقی یا وکیل مجرب، قراردادهای مهم را منعقد و امضا نکنید.

خیر. حق سرقفلی با انعقاد قرارداد جدید اجاره به خودی خود از بین نمی رود.

بله. گروهی از حقوقدانان معتقدند دعوی تعدیل اجاره بهای سرقفلی اگر مبلغ خواسته تا زیر 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

خیر. مالک جدید قانوناً جانشین مالک سابق به شمار می رود و الزامی به انعقاد اجاره جدید وجود ندارد.

اثبات تخلف مستاجر از یکی از موارد پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ کلیدی ترین نکته برای تخلیه مورد سرقفلی است.

پایان مدت و اثبات تخلف مستاجر از قرارداد اجاره (فسخ قرارداد) می تواند موجبات تخلیه مغازه از طریق دادگاه را فراهم نماید حتی بدون حضور مستاجر.

اگر در قرارداد اجاره، شغل خاصی قید نشده باشد مستاجر و سرقفلی دار می تواند بدون رضایت مالک، تغییر شغل بدهد.

خیر. اصولاً مستاجر بدون اذن و رضای مالک حق تغییر شغل ندارد

خیر. مطالبه و پرداخت خسارت تأخیر تأدیه نسبت به پول، صرفا، بر اساس نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی، مجاز است و مازاد بر آن در تعهدات پولی، ربا محسوب می‌شود. (نظر مشورتی جدید ا اداره حقوقی قوه قضاییه)

بنا به تصمیم قاضی و مسئول اجرای حکم، نگهداری اموال در همان محل یا محل مناسب دیگری انجام خواهد شد. (نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه)

قانونی که صاحب خانه را ملزم به تمدید اجاره نامه کنونی یا محدود نمودن افزایش اجاره بها به 20 درصد نماید نداریم.

هیچیک از طرفین نمی توانند قبل از اتمام مدت آن را بدون علت پیش بینی شده در قانون یا قرارداد آن را بر هم بزنند به معنی دیگر اینکه شما تا پایان مدت قرارداد می باید اجاره بها را پرداخت نمایید و موجر مستحق مطالبه می باشد.

اگر مالک نه به انتقال سرقفلی رضایت بده نه حاضر بشه که خودش مبلغ سرقفلی را به سرقفلی دار بده مستاجر (سرقفلی دار) می تواند با اجازه و اذن از دادگاه سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کنه.

بله با این توضیح که سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است ولی اگر با سند عادی باشد برای توقیف بابت طلب، مشکل داره.

سند عادی سرقفلی هم اگر درست تنظیم شده باشد معتبر است. سرقفلی چه با سند رسمی چه با سند عادی باشد اگر به حق سرقفلی اشاره شود معتبر است.

چنانچه قرارداد اجاره ملک مسکونی متناسب با قانون اجاره 1376 تنظیم و یا تمدید گردیده است درخواست تخلیه باید از طریق شورای حل اختلاف انجام شود.

خیر. مگر آنکه مالک کتبا و با یک مدرک و سند امضا شده و با اشاره دقیق به شماره حساب و نام فرد دیگر از مستاجر بخواهد که مبلغ اجاره را به آن حساب واریز کند. پیش از قبول این اقدام با یک کارشناس یا وکیل متخصص در مسایل اجاره و سرقفلی مشورت کنید.

به دادگاه محل وقوع مال مورد اجاره

دادگاه از نظر کارشناس استفاده می کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعدیل می کند و حکم دادگاه درباره تعدیل اجاره بها قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است.

خیر. تا زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد مالک چنین حقی ندارد مگر آنکه طرفین، در قرارداد اجاره چنین حقی را برای مالک در نظر گرفته باشند.

در صورتی که از تاریخ قرارداد اجاره یا از تاریخ حکم قطعی دادگاه (درخصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها) یا از تاریخ آخرین توافق او با موجر سه سال تمام گذشته باشد.

با توافق طرفین قرارداد بله و بدون توافق آنها خیر.

مبلغ اجاره به میزانی خواهد بود که طرفین عملا به آن راضی شده اند و در عمل آن را پرداخت می کنند.

باید اجاره بها را در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می شود واریز نماید و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادی بود یا اجاره نامه ای در بین نبود آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند و دفترخانه هم ظرف ۱۰ روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند تا برای دریافت وجه پرداخت شده توسط مستأجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

استرداد ودیعه مقدم بر تخلیه ملک است. بنابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر اگر در قرارداد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه بین طرفین مقرر شده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره مشروط به استرداد مبلغ ودیعه است.

تحت شرایطی بله. سرقفلی از حقوق مالی اشخاص به شمار می آید و قابل توقیف است، اما فروش آن باید با رضایت مالک ملک صورت بگیرد.

بله. اجاره دادن سرقفلی به شخص دیگر بدون اذن و رضایت مالک باعث ایجاد حق برای مالک جهت طرح ادعای تخلیه محل سرقفلی می شود.

بله. هر گونه تغییرات در اصل ساختمان که به اضافه یا کسر مساحت ملک و ساختمان منجر گردد تعدی و تفریط به شمار می رود و می تواند باعث از بین رفتن حق سرقفلی شود.

اصولاً انجام تغییرات و تعمیراتی که به اساس بنا و اصل ساختمان و محل اجاره لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از محل مورد اجاره شود منعی ندارد.

اولاً همه حقوق و توافقاتی که در زمان مالکیت مالک قبلی برای سرقفلی دار ایجاد و منعقد شده است محفوظ است و ثانیا مالک جدید، حقوقی بیش از مالک پیشین نخواهد داشت.

بلحاظ قانونی خیر. اما در عرف بین 5 تا حداکثر 15 درصد ارزش مبلغ انتقال سرقفلی به عنوان حق مالکانه در نظر گرفته می شود.

عرف محل، ارزش محل سرقفلی، پاخوری و رونق محل کسب، نوع شغل و توافق مالک با سرقفلی دار جز مهمترین ملاک های تعیین حق سرقفلی و حق مالکانه است.

به مبلغی که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه محل مورد اجاره برای اخذ رضایت مالک به مالک پرداخت می کنه حق "مالکانه" گفته می شود.

تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف بعلاوه تنظیم استشهادیه با امضای شهودی که تخلف مستاجر را ملاحظه کرده اند.

ابتدا توافق با مستاجر و سرقفلی دار. اگر توافق بدست نیامد یا ممکن نباشد باید به طرح دعوای تعدیل اجاره بها علیه مستاجر و سرقفلی دار، اقدام نمایند.

خیر. در روابط بین موجر و مستاجر (روابط مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) مدت اجاره ، تاثیری در حق سرقفلی ندارد.

اصولاً با توجه به قانون موجر و مستاجر سال 1376 تا زمانی که مستاجر بطور مشخص بابت حق سرقفلی، وجهی نپرداخته باشد حق سرقفلی پیدا نمی کنه و البته در پاسخ به سوالتان توصیه می کنیم هرگز بدون حضور کارشناس حقوقی یا وکیل مجرب، قراردادهای مهم را منعقد و امضا نکنید.

خیر. حق سرقفلی با انعقاد قرارداد جدید اجاره به خودی خود از بین نمی رود.

بله. گروهی از حقوقدانان معتقدند دعوی تعدیل اجاره بهای سرقفلی اگر مبلغ خواسته تا زیر 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

خیر. مالک جدید قانوناً جانشین مالک سابق به شمار می رود و الزامی به انعقاد اجاره جدید وجود ندارد.

اثبات تخلف مستاجر از یکی از موارد پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ کلیدی ترین نکته برای تخلیه مورد سرقفلی است.

پایان مدت و اثبات تخلف مستاجر از قرارداد اجاره (فسخ قرارداد) می تواند موجبات تخلیه مغازه از طریق دادگاه را فراهم نماید حتی بدون حضور مستاجر.

اگر در قرارداد اجاره، شغل خاصی قید نشده باشد مستاجر و سرقفلی دار می تواند بدون رضایت مالک، تغییر شغل بدهد.

خیر. اصولاً مستاجر بدون اذن و رضای مالک حق تغییر شغل ندارد

خیر. مطالبه و پرداخت خسارت تأخیر تأدیه نسبت به پول، صرفا، بر اساس نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی، مجاز است و مازاد بر آن در تعهدات پولی، ربا محسوب می‌شود. (نظر مشورتی جدید ا اداره حقوقی قوه قضاییه)

بنا به تصمیم قاضی و مسئول اجرای حکم، نگهداری اموال در همان محل یا محل مناسب دیگری انجام خواهد شد. (نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه)

طراحی و توسعه : ره وب

مشاوره در واتساپ : 09195663606