× خانه وبلاگ پرسش و پاسخ ثبت نام ورود خروج از حساب

نکاتی درباره چگونگی تقسیم و فروش املاک مشاعی

املاک مشاعی املاکی هستند که دارای چند مالک بوده و سهم هر مالک در آن ها مشخص نیست به عبارتی مالکیت هر مالک در تمام ملک به یک اندازه است و تمام قسمتهای ملک متعلق به تمام شرکاست. یکی از موضوعاتی که اغلب میان مالکان مشاعی موجب بروز اختلاف و دعوا می شود فروش ملک مشاع است.

در این نوشتار به بیان نکات مهم و کاربردی درباره چگونگی تقسیم بندی و چگونگی فروش املاک مشاعی می پردازیم.

مفهوم مشاع

مشاع در لغت به معنای شراکت است املاک مشاع در مقابل املاک مفروز قرار دارند. مفروز یعنی جدا شده یعنی ملکی که حدود مالکیتش مشخص است و هر مالک، سند مالکیت مستقلی دارد.

سند مشاعی سندی است که در میان چند شریک تسهیم شده و در میان آنها مشترک است توجه داشته باشید برای معامله املاک مشاع حتماً با یک مشاور حقوقی متخصص اسناد و املاک مشورت کنید تا از قوانین، اصول و قواعد معامله این املاک آگاهی کامل کسب نمایید.

برای فروش مال مشاع لازم است ابتدا قابل تقسیم بودن آن احراز گردد تا ببینیم می توانیم بفروشیم یا نه بنابراین انواع تقسیم مال مشاع را در زیر بیان می کنیم.

انواع تقسیم مال مشاع

۱- تقسیم به افراز

۲-تقسیم به تعدیل

۳-تقسیم به رد

تقسیم به افراز

 افراز یعنی جدا کردن سهم مشاع شرکا از یکدیگر. افراز به دو نوع افراز به تراضی و افراز اجباری تقسیم می شود .هر یک از مالکان ملک مشاعی می توانند با درخواست از سایر مالکین و با توافق آنها ملک را از طریق مراجعه به اداره ثبت افراز کنند.(افراز به تراضی)

و اگر میان شرکا توافق حاصل نشد می‌توانند از طریق دادگاه اقدام و تقاضای تقسیم به افراز نمایند به عبارتی طرح دعوای افراز اقامه کنند.(افراز اجباری)

 توجه داشته باشید که در افراز اجباری ممکن است حتی بدون درخواست مالکان مشاعی و با تصمیم دادگاه یا اداره ثبت ملک مشاعی افراز شود.

به عنوان مثال زمینی که ۳۰۰ متر مساحت دارد و مشترک میان سه نفر است و هر کدام به نسبت مساوی در زمین سهم دارند در صورت تقسیم به افراز زمین مزبور به سه قسمت مساوی ۱۰۰ متری بین شرکا تقسیم می شود.

مرجع رسیدگی کننده به دعوای افراز کجاست؟

اگر ملک مشاع دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت باشد و جریان ثبتی آن طی شده باشد مرجع رسیدگی کننده دادگاه است ولی اگر ملک مزبور دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت نباشد و به عبارتی تکلیف مالکیت ملک معلوم نشده باشد درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل می آید.

در درخواست افراز مال مشاع اسامی تمامی شرکا باید در دادخواست ذکر شود یعنی به طرفیت تمام شرکا دعوا اقامه گردد.

تقسیم به تعدیل

 تقسیم به تعدیل در صورتی اعمال می شود که مال مشاعی از نظر اجزا، ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد در این حالت تقسیم سهم ها با توجه به ارزش و قیمت ملک ممکن است از لحاظ مساحت با یکدیگر متفاوت باشند. به عنوان مثال زمینی که ۳۰۰ متر مساحت دارد و بین سه نفر به نسبت مساوی مشترک است ولی از نظر موقعیت طوری واقع شده که قسمتی که به شریکی می رسد از ارزش مالی بیشتری برخوردار باشد مثلاً قسمت جدا شده ای که رو به یک مرکز تجاری است این قسمت مسلما ارزش و قیمت بیشتری دارد در چنین مواردی تقسیم به تعدیل انجام می شود مثلاً ملک جدا شده ی رو به مرکز تجاری به ۷۰ متر تقسیم می شود و بقیه مساحت بین دو شریک دیگر تقسیم می گردد در چنین حالتی ملک ۷۰ متری به دلیل داشتن قیمت بالا از لحاظ متراژ کمتر و دو ملک دیگر از لحاظ متراژ بالاتر و از لحاظ قیمت مساوی ملک ۷۰متری هستند و به این صورت تقسیم بین سه شریک به تعدیل انجام می گیرد.

تقسیم به رد

در صورتی که تقسیم مال مشاع به افراز ممکن نباشد تقسیم به تعدیل می شود و در صورتی که امکان تقسیم به تعدیل هم وجود نداشته باشد نوبت به تقسیم به رد می رسد.

در تقسیم به رد وجه یا مالی خارج از ملک به بعضی از سهم ها اضافه می شود تا تعادل میان سهم ها حاصل شود شریکی که سهام کمتری به او می‌رسد با دریافت وجه یا مال اضافی از نظر ارزشی سهامی معادل سهام سایر شرکا دریافت می‌کند پس در تقسیم به رد ممکن است حتی شریکی از عین مال سهمی نبرد یا سهمی کمتر از سایر شرکا دریافت کند. به عنوان مثال ملکی که ۳۰۰متر مساحت دارد و بین سه نفر مشترک است طوری واقع شده باشد که امکان تقسیم به دو قسمت وجود داشته باشد در این صورت دو شریک مالک نصف ملک می شود و در عوض قیمت سهم شریک سوم را با پرداخت مبلغ سهمش به او جبران می کنند.

در موارد زیر تقسیم مال مشاع ممنوع است:

۱-اگر تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از مالیت باشد حتی با تراضی تقسیم ممنوع است.

۲- تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیه ممنوع است.

۳- در صورتی که منع قانونی یا قراردادی در خصوص عدم تقسیم وجود داشته باشد.

۴- در صورتی که سند معارض نسبت به یک موضوع وجود داشته باشد تا رفع تعارض تقسیم ممنوع است.

مراحل قانونی فروش مال مشاع از طریق دادگاه

در صورتی که ملک مشاع به هیچ یک از روش های تقسیم قابل تقسیم نباشد هریک از مالکان ملک مشاع می‌توانند پس از اخذ گواهی غیر قابل تقسیم بودن ملک از اداره ثبت یا دادگاه محل وقوع ملک به دادگاه صالح مراجعه و درخواست فروش ملک مشاع را بکنند

دادگاه پس از بررسی های لازم و احراز غیر قابل تقسیم بودن ملک، دستور فروش کل مال مشاع را به اجرای احکام مدنی ارسال می نماید. در اجرای احکام مدنی پرونده ثبت و رسیدگی آغاز می‌شود یک نفر کارشناس رسمی دادگستری برای قیمت گذاری ملک تعیین و عملیات لازم بعمل می آید.

شرکا یک هفته بعد از ابلاغ نظر کارشناس فرصت دارند به قیمت تعیین شده اعتراض کنند اگر اعتراضی نداشته باشند اجرای احکام آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کند و روز و ساعت مشخصی را برای انجام مزایده ملک مشاع تعیین می نماید. بعد از فروش مال مشاع اجرای احکام پس از کسر هزینه‌های قانونی مبلغ حاصله را میان شرکا به نسبت به سهمشان تقسیم می کند.

دادگاه صالح برای فروش مال مشاع دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

شرایط فروش سهم مشاعی توسط یکی از شرکا

 مالکان ملک مشاعی بر مبنای حق مالکیتی که در ملک دارند از حق فروش سهم خود برخوردار هستند ولی تصرف مادی در آن باید با اذن سایر شرکا صورت گیرد. به عبارت دیگر هر مالک مشاعی حق تصرف حقوقی در ملکش را دارد ولی حق تصرف مادی بدون اذن سایر مالکان را نخواهد داشت. بهترین راه برای جلوگیری از بروز دعاوی و اختلاف میان شرکا این است که هر شریک قبل از اقدام به فروش سهم خود حتما این موضوع را با شرکای دیگر در میان بگذارد و اگر شرایط لازم و قصد خرید داشتند با هدف خارج کردن ملک از حالت مشاع و مالکیت واحد سهم مزبور را به شریک منتقل نمایند نه به شخص ثالث.

در صورتی که به عنوان یکی از شرکای ملک مشاعی قصد تقسیم یا فروش سهم خود یا تمام ملک مشاعی را دارید توصیه می‌کنیم قبل از هر اقدامی از یک مشاور حقوقی متخصص در این زمینه مشاوره بگیرید تا از حقوق، تکالیف قانونی و اصول و قواعد عملیات فروش مال مشاع آگاهی کسب نمایید.

برای ارتباط با مشاوران حقوقی در سراسر ایران کافیست اپلیکیشن مشاوره حقوقی آنی مشاور را دانلود و نصب کنید.

ارتباط با وکیل متخصص در حوزه مشاوره دعاوی حقوقی