اصولاً فروش و انتقال ملکی که در رهن بانک است مجاز نیست زیرا ملک مزبور تا زمان تسویه حساب در تصرف بانک باقی می ماند.

هدف از رهن ملک در بانک چیست؟

هدف این است که اگر مشتری نتواند طلب خود را به بانک پرداخت نماید، بانک بتواند با فروش ملکی که در رهن بانک است، بدهی خود را وصول نماید. هرچند فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نمی باشد اما از طرفی دیگر جهت فروش ملکی که در رهن بانک است قانونا راهکارهایی وجود دارد که عبارتند از:

۱- فک رهن ملک در رهن بانک

۲- انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار

تعریف رهن

براساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی، اگر فرد بدهکاری مالی را به‌عنوان ضمانت یا وثیقه به طلبکار بدهد، بدهکار را راهِن (رهن دهنده) و طلبکار را مُرتَهن (رهن گیرنده) می‌نامند. مثلاً اگر کسی بخواهد از بانک وام بگیرد می تواند سند خانه‌اش را به‌عنوان ضمانت به بانک بدهد. در این صورت خانه در ازای وام در رهن بانک قرار می گیرد.

فک رهن چیست؟

در اصطلاح حقوقی فک رهن یعنی آزاد کردن مالی که به عنوان وثیقه در دست طلبکار رهن گذاشته شده است لازمه خرید و فروش  ملکی که در رهن بانک است فک رهن می باشد در واقع فک رهن به معنی آزاد کردن سند ملکی است که به‌عنوان وثیقه یا ضمانت در اختیار بانک بوده است.

روش های فک رهن

۱- بدهکار یا راهِن (رهن دهنده) بدهی خود را به طلبکار یا مُرتَهن (رهن گیرنده) پرداخت کند.

۲-طلبکار یا مرتهن از دریافت طلب خود منصرف شود یا آن را ببخشد و مال را از رهن آزاد کند.

همچنین با وجود قوانین بانکی در مورد فروش ملک در رهن می توان تسهیلات بانکی اخذ شده را تحت شرایط خاصی به خریدار منتقل کرد.

صدور رای وحدت رویه جدید در سال 1402 درخصوص حق خریدار ملک مرهونه به الزام فروشنده برای فک رهن

بر اساس این رای اگر ملک در رهن به فروش رود، خریدار می تواند الزام فروشنده (راهن) به فک رهن را از دادگاه بخواهد و این فروش و دعوا منافاتی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی ندارد.

با توجه به آثار حقوقی مهمی که معامله ملک در رهن دارد و ممکن است مشکلات حقوقی و ضرر و زیان مالی فراوانی برای خریداران به همراه داشته باشد توصیه می کنیم قبل از انجام هر معامله ای ابتدا از آزاد بودن سند آن اطمینان حاصل کنید.

برای آگاهی از قوانین و راهکارهای حقوقی مربوط به معاملات ملکی و استعلام وضعیت ملک می توانید با مشاوران و وکلای متخصص مجموعه آنی مشاور مشورت کنید.

یک نکته و ادامه نوشتار:

در بخش پرسش و پاسخ سامانه «آنی‌مشاور» صدها پرسش و پاسخ حقوقی کاربردی مرتبط با این نوشتاردرباره سوال شما عزیزان بوده و کارشناسان ما به آن پاسخ داده‌اند را آورده‌ایم و‌ چه بسا پاسخی برای پرسش خود در میان آنها پیدا کنید. امکان جستجو در بین پرسش و پاسخ‌ها را نیز دارید.

برای مراجعه به بخش پرسش و پاسخ روی پیوند زیر بزنید:

https://animoshaver.ir/questio

 معامله ملکی که در رهن بانک بوده ولی با تعهد فک رهن از سوی فروشنده در بیع نامه عادی، بدون اجازه مرتهن واگذار شده است در نشست قضایی قضات مورد بررسی قرار گرفته است که در پاسخ به سوال زیر به بیان نظرات قضات در این خصوص می پردازیم.

شخصی ملک مسکونی خود را که در رهن بانک می‌باشد با قولنامه عادی به دیگری انتقال داده و از کل مبلغ مبیع صد میلیون ریال در حین معامله تودیع و قید می‌شود که مبلغ مذکور جهت فک رهن به عنوان بیع‌نامه به فروشنده پرداخت می‌گردد تا نسبت به فک رهن اقدام نماید و مابقی ثمن با شرایط بانکی بعد از تنظیم سند توسط خریدار پرداخت خواهد شد.

متعاملین نسبت به تعهدات خویش (فک رهن از طرف فروشنده و پرداخت مابقی ثمن از طرف خریدار) عمل ننموده‌اند. حال فروشنده به استناد ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۶۲۶ ـ سال۱۳۷۶ دادخواست ابطال قرارداد را تقدیم نموده است.

لازم به ذکر است قبل از تقدیم دادخواست ملک مذکور فک رهن شده است، آیا معامله‌ ایشان بدون اذن مرتهن (بانک) و با در نظر گرفتن حقوق مرتهن صحیح و نافذ است؟

نظر هیئت عالی قضات

مقتضای اطلاق چنین مبایعه‌نامه‌ای این بوده است که فروشنده ملک را از کلیه موانع قانونی و هرگونه بازداشت آزاد نموده و آن را به خریدار انتقال دهد ضمن این‌که به هنگام تقدیم دادخواست ملک از رهن بانک آزاد شده و نسبت به آن فک رهن به عمل آمده است. اساساً مسئله تنفیذ معامله از حقوق مرتهن است نه فروشنده که اقدام به انجام معامله با وجود در رهن بودن ملک نموده است. همچنین بنای متعاملین بر این امر استوار بوده که با دریافت قسمتی از بهای مورد معامله، فروشنده نسبت به فک رهن اقدام نماید که نهایتاً به همین صورت عمل شده است، زیرا قبل از تقدیم دادخواست فک رهن گردیده است.

بنابراین، همان گونه که در اتفاق‌نظر اعلام شده، دعوای خواهان (فروشنده) مبنی‌بر ابطال قرارداد باید محکوم به بی‌حقی شود. زیرا به شرایط مقرر در مبایعه نامه به عنوان قرارداد عمل شده و طرفین ملزم به اجرای آن هستند.

نظر اتفاقی قضات

در فرض سؤال با توجه به مقررات، فتاوای مراجع عظام تقلید و رأی وحدت رویه، با آن‌که در متن قرارداد به حقوق مرتهن توجه شده است و علی‌رغم آن‌که مورد رهن بدون اطلاع و اجازه مرتهن به فروش رفته است، با توجه به این‌که خواهان مرتهن نبوده و اصل، صحت معامله می‌باشد و ارکان یک معامله به صورت صحیح و کامل وجود داشته و همچنین از مورد رهن به لحاظ بازپرداخت بدهی، فک گردیده است و با توجه به فتاوای مراجع تقلید در پاسخ سؤال مشابهی فرموده اند: «بیع عین مرهونه صحیح نیست مگر آن‌که مرتهن بیع را امضا کند یا پس از فروش فک رهن شود» خواسته خواهان صحیح نبوده و در خصوص چنین تقاضا و یا دادخواستی حکم به بی‌حقی خواهان داده می شود.

نتیجه گیری

در واقع فک رهن به عنوان یک شرط ضمن قرارداد فروش، مورد توافق طرفین قرار گرفته و با عمل به شرایط عقد، معتبر و مفاد آن لازم الاجرا می شود و با آزاد شدن سند ملک از رهن، دیگر مانعی برای انتقال وجود نخواهد داشت.

توصیه می کنیم نوشتار انواع دعاوی بانکی علیه بانک  را هم مطالعه بفرمایید.

شما عزیزان می‌توانید برای انجام وکالت ، دریافت مشاوره حقوقی ، رزرو نوبت مشاوره، سفارش تنظیم لایحه ، سفارش تنظیم دادخواست ، سفارش تنظیم شکایت ، سفارش تهیه دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران حقوقی، کارشناسان و وکلای دادگستری متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 تماس حاصل فرمایید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی، رزرو نوبت مشاوره ، ملاحظه صدها پرسش و پاسخ کاربردی (که چه بسا پاسخ سوال شما نیز در بین آنها باشد) دریافت مشاوره فوری و دریافت برخی خدمات حقوقی آنلاین بر روی سامانه آنی‌مشاور از طریق لینک زیر برای شما فراهم می‌باشد.

http://app.animoshaver.ir