در این نوشتار به بررسی وضعیت حقوقی رهن گذاشتن مالی که با سند عادی قبلا به دیگری منتقل شده می پردازیم و درباره جرم بودن یا نبودن رفتار اشخاصی که مال غیر را به جای مال خود بعد از معامله نزد بانک به رهن می‌ گذارند نکاتی را بیان می کنیم.

تعریف رهن

رهن عقدی عهدی است نه تملیکی و در آن نقل و انتقالی صورت نمی‌گیرد بلکه مرتهن صرفاً حق عینی تبعی نسبت به ملک مورد رهن پیدا می‌کند مگر اینکه بعدا به دلیل عدم رعایت شروط قراردادی مال منتقل شود.

توجه داشته باشید که موضوع این نوشتار مشمول قانون ثبت و معامله معارض نمی شود چرا که سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد و زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که هر دو سند تنظیمی به صورت رسمی باشد. که در فرض ما مال مزبور با سند عادی منتقل شده است.

مجازات رهن گذاشتن مال غیر

با احراز شرایط لازم و وجود دلایل کافی شخصی که با وجود انتقال مال خود آن را در رهن بانک می گذارد به اتهام انتسابی برابر ماده ۲ و ۳ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوّب ۱۳۰۸ قابل تعقیب است.

اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند برابر ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شوند.

در پرونده ای با همین محتوا ، خلاصه نظریه نماینده دادستان کل کشور را در این بخش آورده ایم.

در دعوایی با موضوع فروش ملک با سند عادی و سپس به رهن یا وثیقه گذاشتن همان ملک در بانک توسط فروشنده توضیحاتی را بیان می کنیم:

با توجه به مجرمانه بودن عمل ارتکابی و برای جلوگیری از وقوع چنین جرایمی قانون گذار با تصویب قانون جدید الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول که امسال به اجرا گذاشته شد با هدف اعتبار دادن به معامله عادی و حمایت از خریداران قدم بزرگی برداشته است.

از مهمترین آثار منفی آن می توان به تضییع حقوق بانک اعطا کننده وام و حق مالکیت انتقال گیرنده ملک اشاره کرد.

با توجه به اختلاف نظراتی که در این باره وجود دارد می توان گفت مبنای اصلی و حقوقی اختلاف این است که به اتکای اصل حاکمیت اراده و احترام به مالکیت دیگران، هیچ کس حقّ تصرف در اموال دیگری را ندارد و مجاز به ایجاد تعهّد برای دیگران نمی­ باشد، مگر اینکه مأذون از طرف مالک بوده و یا به ولایت و قیمومت طبق قانون مجاز به این عمل باشد چرا که به رهن گذاشتن مال دیگری نزد بانک مرتهن به نوعی انتقال منفعت می‌باشد به لحاظ اینکه وام‌گیرنده با اخذ وام از منفعت آن استفاده نموده و بانک نیز از باب تضمین و خاطر جمعی، عین مال را در اختیار گرفته و در صورت عدم پرداخت وام توسط مدیون قانوناً بانک می‌تواند آن را فروخته و اصل وام و حتی ضرر و زیان خود را از ثمن عین مرهونه جبران نماید چرا که رهن جزء عقود معین بوده و در هر عقدی به هر حال انتقال عین یا منفعت صورت می­ گیرد و در این نوع عقد انتقال متزلزل صورت گرفته است.

پس این عمل مجرمانه هم به ضرر بانک و هم به ضرر خریدار و مالک جدید بوده و مشکلات حقوقی جدی را برایشان خواهد داشت.

به عبارتی دیگر وقتی مالک رسمی با علم و اطلاع از اینکه ملک را انتقال داده و ملک دیگری است ( با سند عادی هم مالکیت منتقل می شود) بدون اذن مالک آن را به رهن بانک گذاشته و وام اخذ نموده قطعاً اینگونه افرادی که توجهی به این موضوع نداشته و اینگونه نسبت به حقوق و اموال مردم بی اعتنا بوده ، طبیعی است که اقساط وام را نیز پرداخت نخواهند کرد و این خریدار نگون بخت است که سرمایه خود را از دست خواهد داد.

لازم به ذکر است که اگر این رفتار در زمان حاکمیّت قانون اجباری شدن ثبت رسمی اسناد اتفاق افتاده باشد بسته به اینکه سند عادی چه زمانی تنظیم شده، در تحقّق عنوان ارتکابی اثرگذار است و چنانچه در زمانی که ملک به فروش رفته، فاقد سند رسمی بوده و فروشنده پس از آن ، به تنظیم سند رسمی مبادرت ورزیده، موضوع می‌تواند مصداقی از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت مبنی بر معامله معارض باشد که به موجب آن، فروشنده به حبس با اعمال شاقّه از سه تا ده سال نیز محکوم خواهد شد.

اما اگر قبل از قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول این اتفاق افتاده باشد مرتکب تحت عنوان جرم انتقال مال غیر قابل پیگرد است.

چرا که وجه تمایز جرم مال غیر از معاملات فضولی در قصد خاص یا قصد اضرار به غیر که به عنوان عنصر روانی جرم انتقال مال غیر قلمداد می­ شود نهفته است و مستنبط از قانون مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ آن است که عمل مرتکب در این جرم، عبارت است از انتقال عین یا منفعت مال متعلّق به غیر در قالب یکی از معاملات در نتیجه با احتساب اینکه مرتکب جرم، انتقال گیرنده یا انتقال دهنده باشد، می­ توان از او به عنوان معامل یا متعامل یاد کرد که بنا بر نوع معامله، ممکن است به عناوین گوناگون حقوقی، اعم از مشتری، بایع و ... متّصف گردد.

و لذا برابر ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۵/۱/۱۳۰۸ فقدان مجوز قانونی لازم برای انجام معامله، از جمله شرایطی است که برای تحقق جرم انتقال مال غیر متصوّر است و عنصر اصلی تمایز معامل فضولی از جرم انتقال مال غیر، در قصد اضرار به غیر نمود پیدا می‌کند.

آثار رهن گذاشتن مال غیر

در جایی که فروشنده بدون اطلاع خریدار و بدون توجه به وجود سند عادی فروش ملک به او، به هر علتی سند رسمی همان ملک را به عنوان گرو قرار دهد، با توجه به نصّ صریح و خاص قانون استنادی ، عمل متهم جرم و دارای مجازات است، قطعاً عمل متهم تقدّم معامله با سند عادی که حسب نظر شورای نگهبان قابل اثبات در محکمه است موجب سلب و زوال حق عینی مرتهن می­ شود.

از طرفی ممکن است عمل متهم موجب تبانی خریدار و فروشنده علیه بانک مرتهن و اخذ تسهیلات کلان و سپس تولید پرونده‌های مفاسد اقتصادی گردد که در نتیجه دست بانک از تسهیلات اعطایی و تقنینات قانونی کوتاه خواهد شد.

در نتیجه عمل کسی که ملکی را جزئاً یا کلاّ به دیگری می­ فروشد و سپس آن را در قبال وامی که از بانک می‌گیرد به رهن می‌گذارد، از مصادیق ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند است که بر اساس آن اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می­ کنند به مجازات مندرج در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری محکوم می‌شوند.

رای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوّم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می‌شود.

شما عزیزان می‌توانید برای وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست ، تنظیم اظهارنامه آنلاین و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 با ما تماس بگیرید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.

http://animoshaver.ir