در این نوشتار به بررسی حقوقی خرید و فروش وکالتی ملک در حقوق ایران و بیان نکات کاربردی که دانستن آنها برای مردم مفید است می پردازیم.

خرید و فروش املاک یکی از مهم‌ترین و رایج ترین معاملات در ایران هستند که برای انجام آنها آگاهی از قوانین و رعایت موازین قانونی مربوطه اهمیت فراوانی دارد.

یکی از روش‌های رایج در این زمینه، انتقال وکالتی ملک است که به دلیل های گوناگون همانند سرعت در انجام امور یا فرار از تشریفات قانونی ، مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این مقاله به بررسی حقوقی خرید و فروش وکالتی املاک، مزیت ها ، معایب و خطرهای آن می‌پردازیم.

۱. مفهوم خرید و فروش وکالتی ملک

در قراردادهای خرید و فروش وکالتی روند کار این طور هست که فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا مراحل انتقال سند به نام خود را انجام دهد. این نوع معاملات معمولاً در قالب وکالت‌نامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

 وکالت‌نامه ممکن است "وکالت در فروش" یا "وکالت بلاعزل" باشد که با استفاده از آن ، خریدار می تواند بدون حضور فروشنده در دفاتر اسناد رسمی ، سند را انتقال دهد.

۲. مزایای خرید و فروش وکالتی

این روش برتری هایی دارد همانند :

سرعت در معامله:

مراحل اداری انتقال سند تنها به دست خریدار انجام می شود و نیازی به بودن فروشنده نیست.

انعطاف‌پذیری:

کسی که به دلیل شرایطی مانند سفر یا مهاجرت امکان حضورش برای انجام مراحل معامله نیست می توانند با دادن وکالت معامله را به دست وکیل به انجام برساند. برای این افراد خرید و فروش وکالتی ملک گزینه مناسبی است.

کاهش هزینه‌های جانبی:

برخی از هزینه‌های انتقال سند مانند مالیات و عوارض ، ممکن است در کوتاه‌مدت کاهش پیدا کند. پس هر چه سریع تر بهتر است کار معامله را تمام کرد.

۳. کاستی ها (معایب) و خطر های حقوقی خرید و فروش وکالتی

البته افزون بر برتری هایی که خرید و فروش وکالتی دارد کاستی هایی هم دارد مانند:

الف) احتمال فوت یا حجر فروشنده (موکل)

برابر ماده ۶۷۸ قانون مدنی :

وکالت با فوت یا جنون یکی از طرفین (موکل یا وکیل) منفسخ می‌شود. در این صورت، اگر فروشنده فوت کند، وکالت‌نامه باطل شده و خریدار دیگر امکان انتقال سند را ندارد.

ب) امکان عزل وکیل توسط فروشنده

حتی اگر وکالت ، بلاعزل باشد ، امکان عزل وکیل توسط فروشنده از راه دادگاه وجود دارد.

ج) نبود حق عینی برای خریدار

تا زمانی که انتقال سند رسمی انجام نشود، خریدار در برابر اشخاص ثالث مالک محسوب نمی‌شود و فروشنده می تواند ملک را به فرد دیگری بفروشد.

د) در توقیف یا مصادره بودن ملک

اگر ملک بدهی بانکی داشته یا در رهن یا توقیف باشد، خریدار با مشکل حقوقی روبه‌رو خواهد شد.

در ادامه نوشتار به نکات مهمی درباره خرید و فروش وکالتی ملک اشاره خواهیم کرد همچنین پیشنهاد می کنیم پیش از هر اقدامی از مشاوران حقوقی و وکلای متخصص آنی مشاور در این زمینه مشاوره بگیرید. با آگاهی از این نکات می توان از بسیاری از دردسرهای مالی و دعاوی رهایی پیدا کرد.

۱. استعلام وضعیت ثبتی ملک:

پیش از خرید ، باید از اداره ثبت اسناد و املاک درباره وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید.

۲. عدم اعتماد صرف به وکالت‌نامه:

خرید وکالتی یک اقدام موقتی است برای انجام مراحل اداری ثبت انتقال ملک و صدور سند با مالکیت جدید.

پس خریدار باید هرچه زودتر برای تنظیم سند رسمی اقدام کند. تا از خطراتی که از خرید وکالتی ممکن است ایجاد شود دور گردد.

3. تنظیم مبایعه‌نامه رسمی:

حتی در صورت اخذ وکالت‌نامه، بهتر است یک قرارداد کتبی (مبایعه‌نامه) بین طرفین منعقد شود.چون وکالت با فوت هر یک از طرفین منفسخ می شود ولی اعتبار مبایعه نامه با فوت طرفین از بین نمی رود.

4. عدم خرید املاک مشاعی و ورثه‌ای با وکالت‌نامه:

با توجه به اینکه فروشندگان در چنین معاملاتی متعدد هستند و امکان اختلاف نظر میانشان بسیار است بهتر است درباره املاک مشاعی و ورثه ای ، وکالتی معامله نکنید.

چون امکان ایجاد مشکلات حقوقی فراوان وجود دارد.

5. اطمینان از پرداخت مالیات‌ها و عوارض ملک:

پیش از معامله حتما از مالیات و عوارض ملک استعلام بگیرید چون برخی از مالکان با هدف فرار از مالیات ، وکالت در فروش را جایگزین سند رسمی می‌کنند.

راهکارهای ایمن در معاملات وکالتی برای خریدارها

1. وکالت‌نامه رسمی بلاعزل همراه با حق توکیل به غیر دریافت کنید
2. در کنار وکالت‌نامه حتما مبایعه نامه هم تنظیم کنید
3. پیش از معامله از ثبت اسناد و شهرداری استعلام بگیرید
4. از فروشنده برای حضور در دفترخانه در زمان مشخص برای انتقال سند تعهد بگیرید.

نتیجه‌گیری

خرید و فروش وکالتی ملک در ایران با وجود مزایایی که دارد ، دارای خطرها و دشواری های حقوقی فراوانی است. این روش معمولاً به عنوان یک راهکار موقتی برای تسهیل معاملات استفاده می‌شود ، اما فراموش نکنید که برای انتقال مالکیت قانونی ، تنظیم سند رسمی ضروری است.

خریداران باید با دقت و آگاهی کامل اقدام به انجام این نوع معاملات کنند تا از بروز مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری شود.

شما عزیزان می‌توانید برای وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست ، تنظیم اظهارنامه آنلاین و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 با ما تماس بگیرید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.

http://animoshaver.ir