با توجه به افزایش مشکلات ناشی از معاملات قولنامه‌ای در کشور ، کاهش دعاوی حقوقی و حمایت از حقوق اشخاص در معاملات ، در سال ۱۴۰۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب و لازم‌الاجرا شده است و بر اساس این قانون ، مالکین اراضی و املاک ملزم به دریافت سند مالکیت شده اند و برای عدم ثبت نیز ضمانت اجراهای محکمی از طرف قانونگذار تعیین شده است.

مهلت ثبت اسناد قولنامه ای و تنظیم سند رسمی

برابر ماده ۱۰ قانون الزام ثبت ، ظرف یک‌سال سامانه ساماندهی اسناد عادی راه‌اندازی می‌شود و از این تاریخ ، اشخاص باید ظرف ۲ سال نسبت به ثبت اسناد قولنامه‌ای و ادعاهای خود در سامانه اقدام نمایند.

همچنین باید ظرف ۲ سال از ثبت مدارک در سامانه ، نسبت به تنظیم سند انتقال رسمی یا تشکیل پرونده جهت صدور سند یا طرح دعاوی قضایی اقدام نمایند.

ضمانت اجرای عدم ثبت در مهلت قانونی

۱- پس از گذشتن این مواعد و عدم ثبت اسناد قولنامه‌ای در سامانه ، هیچ ادعایی در خصوص اراضی دولتی و عمومی و نیز ادعا علیه اشخاص ثالثی که بدون اطلاع از وجود معامله معارض ، سند مالکیت حدنگار دریافت کرده‌اند ، قابل استماع و رسیدگی نخواهد بود.

۲- بر اساس این قانون ارائه خدمات به کشاورزان منوط به دریافت سند مالکیت شده است. ارائه هرگونه خدمات کشاورزی مانند بذر، سم، کود و سوخت از طرف جهاد کشاورزی و نیز سایر دستگاه‌های مربوطه از جمله شرکت آب منطقه‌ای، بانک‌ها، صنعت بیمه و… به کشاورزان منوط به ارائه سند یا ارائه گواهی از ادارات ثبت اسناد مبنی بر تشکیل پرونده جهت دریافت سند باغ یا زمین کشاورزی خواهد شد.

ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از موضوعات مهم حقوقی روز در کشور است که در ادامه نوشتار به بررسی مفاهیم مهمی در این باره می‌پردازیم.

مفهوم ثبت رسمی

ثبت رسمی یعنی درج معامله در دفاتر رسمی اسناد. به منظور شناسایی و رسمیت‌بخشی به معامله از نظر حقوقی ثبت رسمی معاملات توسط دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت انجام می‌شود و آن را در برابر اشخاص ثالث قابل استناد می‌ کند.

تعریف اموال غیرمنقول

برابر ماده ۱۲ قانون مدنی ، اموال غیرمنقول اموالی هستند که نمی‌توان آن‌ها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، مانند زمین، خانه، آپارتمان و ...

معاملات مشمول ثبت رسمی

تمامی نقل‌وانتقالات مالکیت (شامل بیع ، صلح ، وکالت فروش)، اجاره‌های بلندمدت (بیش از سه سال) ، و ایجاد حقوقی مانند رهن و حق ارتفاق در اموال غیرمنقول ، مشمول قانون الزام به ثبت رسمی هستند.

دفاتر اسناد رسمی

مسئول ثبت معاملات ، دفاتر اسناد رسمی هستند. طرفین معامله بعد از مراجعه به این دفاتر و ارائه مدارک لازم ، ثبت معامله را در دفتر ثبت درخواست می کنند.

مستندات قانونی

الف. قانون ثبت اسناد و املاک

برابر ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. همچنین برابر ماده ۴۸ این قانون، اسنادی که مطابق مقررات ثبت نشده باشند، در مراجع رسمی و قضایی قابل پذیرش نیستند.

ب. قانون مدنی

برابر ماده ۲۲ قانون مدنی دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک او در دفتر املاک ثبت شده باشد.

پ. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

برابر ماده ۱ این قانون ، یکسال پس از راه­ اندازی رسمی « سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی » هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ­باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر ، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ، ابطال سند رسمی مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید ، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

دلایل الزام به ثبت رسمی معاملات

۱- پیشگیری از دعاوی حقوقی

با ثبت رسمی معاملات ، دعاوی ناشی از اختلافات مالکیت ، فروش مال غیر و... کاهش پیدا می‌کند مسلما با ثبت رسمی معامله ، مالکیت و حقوق طرفین معامله آشکار می‌شود.

۲- حفظ حقوق اشخاص ثالث

با ثبت معاملات در دفاتر رسمی می توان حق اشخاص ثالث را در برابر دعاوی حقوقی تضمین کرد.

به‌عنوان مثال اگر ملکی با سند رسمی فروخته شود فروش مجدد آن به شخص دیگر غیرممکن خواهد شد.

۳- تسهیل در اجرای احکام قضایی

با ثبت رسمی اسناد ، شناسایی و توقیف اموال و اجرای احکام قضایی آسان تر می شود.

پیامدهای عدم ثبت رسمی

با عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اسنادی که ثبت نشده باشند، در دعاوی حقوقی و مراجع رسمی قابل استناد نخواهند بود ، خریداران نیز با احتمال بیشتری در معرض فروش مال غیر و تقلب در معامله قرار می‌گیرند.

همچنین مالکیت غیررسمی مانع از دریافت وام و انجام معاملات دیگر خواهد شد.پس به نفع شماست که هر چه زودتر نسبت به ثبت معامله خود اقدام کنید. و برای آگاهی از مراحل قانونی آن لازم است با مشاور یا وکیل متخصص مشورت نمایید.

نتیجه‌گیری

 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین قوانین ایران است که با هدف حمایت از مالکیت اشخاص ، پیشگیری از معاملات معارض ، کاهش دعاوی حقوقی ، ایجاد نظم در بازار املاک و به طور کلی بهبود روابط حقوقی مرتبط با این اموال غیر منقول تصویب شده است. 

شما عزیزان می‌توانید برای وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست ، تنظیم اظهارنامه آنلاین و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 با ما تماس بگیرید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.