در این نوشتار می خواهیم با مفهوم اسناد مالکیت معارض آشنا شویم و به بررسی دعوای ابطال اسناد معارض ، تکلیف دارنده سند معارض ، مرجع تشخیص تعارض در اسناد مالکیت و سایر نکات مهمی که در این خصوص مالکان اسناد معارض باید بدانند می پردازیم.

مفهوم اسناد مالکیت معارض

در مواردی که دو سند مالکیت به صورت کلی یا جزئی از نظر اصل ملک یا حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند پس از احراز این امر مطابق ماده ۶ قانون ثبت توسط هیئت نظارت، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به سند دیگر ،موخر باشد از اسناد مالکیت معارض محسوب می شود.

به عبارتی دیگر در مواردی که دو سند، معارض هم هستند سندی که تاریخ ثبت آن زودتر باشد علی الاصول صحیح و معتبر است و سندی که تاریخ ثبت آن دیر تر باشد علی‌الاصول نامعتبر است. مگر اینکه نسبت به اعتبار هر یک از اسناد موجود حکم نهایی از دادگاه صادر شود ؛ که در این صورت مطابق رای دادگاه یکی از اسناد موجود صحیح و دیگری باطل اعلام می شود البته ممکن است تعارض جزئی بوده و اسناد موجود هردو تصحیح شوند.

چگونه تعارض در اسناد به وجود می آید؟

یکی از دلایلی که موجب ایجاد اسناد معارض می گردد اشتباهات ثبتی است به هر اشتباهی که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک از حیث رعایت مقررات مربوطه مرتکب می شوند اشتباهات ثبتی گفته می شود.

مجازات کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده‌اند چیست ؟ 

عمل خلاف قانون کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده باشد در دادگاه انتظامی مخصوص رسیدگی خواهد شد و کارمند ثبت خاطی حسب مورد به مجازات انفصال از حداقل ۲ سال تا حداکثر انفصال همیشگی از خدمات دولتی محکوم می‌شود.

مرجع تشخیص تعارض در اسناد مالکیت

هیئت نظارت مرجع تشخیص تعارض در اسناد مالکیت می باشد که در هر استان تشکیل شده است مرجع رسیدگی به اعتراض به رای هیأت نظارت نیز شورای عالی ثبت می‌باشد.

تکلیف اداره ثبت نسبت به اسناد معارض چیست؟

اداره ثبت موظف است پس از اطلاع از وجود اسناد معارض مشخصات اسناد و مالکان را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی محل ابلاغ کند.( به منظور جلوگیری از انتقال اسناد معارض)

همچنین اطلاعات لازم را برای هیئت نظارت ارسال نماید تا موضوع را بررسی و تعارض اسناد مالکیت را احراز کنند.

پس از احراز تعارض توسط هیئت نظارت  ،اداره ثبت مراتب را به دارنده سند مالکیت موخر الصدور ابلاغ و اخطار می کند که ظرف مهلت قانونی (حداکثر دو ماه) در دادگاه صالح محل وقوع ملک طرح دعوا کند و مالک موخر موظف است گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید دریافت کند.

یک‌ نکته و ادامه نوشتار:

در بخش پرسش و پاسخ سامانه «آنی‌مشاور» صدها پرسش و پاسخ حقوقی کاربردی مرتبط با موضوع این نوشتار که مورد سوال شما عزیزان بوده و کارشناسان ما به آن پاسخ داده‌اند را آورده‌ایم و‌ چه بسا پاسخی برای پرسش خود در میان آنها پیدا کنید.امکان جستجو در بین پرسش و پاسخ‌ها را نیز دارید. 

برای مراجعه به بخش پرسش و پاسخ روی پیوند زیر بزنید: 

https://animoshaver.ir/question

تکلیف دارنده سند معارض چیست؟

۱_طرح دعوای ابطال کلی سند مالکیت مقدم

دارنده سند معارض (دارنده سند مالکیت موخر الصدور) بر حسب مورد باید دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم را طرح کند. دادگاه پس از رسیدگی و بررسی اسناد موجود و احراز اشتباهات ثبتی در اسناد و تشخیص صحت یا بطلان هریک از آنها، در نهایت در خصوص دعوای ابطال کلی سند معارض ،رای به صحت یکی از اسناد و ابطال سند دیگر می دهد.

۲_طرح دعوای ابطال جزئی سند مالکیت مقدم

در این دعوا خواهان، ابطال قسمتی از سند مالکیت مقدم را از دادگاه تقاضا می کند این مورد مواقعی رخ می دهد که اسناد از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی باهم در تعارض باشند و به عبارتی خواهان، تقاضای اصلاح اسناد مالکیت را دارد.

در چنین مواقعی نیز دادگاه پس از بررسی اسناد و احراز اشتباهات ثبتی نسبت به هر یک از اسناد هر دو سند مقدم و موخر را با توجه به شرایط موجود تصحیح می‌کند.

باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی

نکته مهمی که در اینجا لازم به ذکر است این است که با توجه به اینکه مطابق قانون، مالک موخر مکلف شده که ظرف دو ماه از ابلاغ اداره ثبت دعوای ابطال سند مقدم الصدور را در دادگاه طرح کند و با در نظر داشتن این امر که در اصل سندی که موخرالصدور است نامعتبر و قابل ابطال است،

لذا در صورتی که مالک سند موخرالصدور در مهلت مقرر طرح دعوا نکند در این صورت مالک سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا، از مرجع مزبور به اداره ثبت، اداره ثبت را مکلف نماید سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک ثبت کند.

این مورد حالتی است که قانون به اداره ثبت اختیار داده تا بتواند بدون حکم قضایی سند مالکیت معارض را باطل کند.

آثار طرح دعوا 

همانطور که بیان شد تکلیف دارنده سند معارض طرح دعوای ابطال سند مقدم الصدور در دادگاه است و مسلما در این صورت دارنده سند معارض تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم حق انجام معامله نسبت به مورد مالکیت خود را نخواهد داشت در غیر این صورت محکوم به مجازات می‌شود.

اما این محدودیت برای دارنده سند مقدم وجود ندارد ولی در موقع انتقال ملک حتماً باید دفاتر اسناد رسمی در متن سند قید کنند که سند معارضی نسبت به این سند وجود دارد. لذا در صورتی که دارنده سند مقدم قصد انتقال ملک خود را داشته باشد و مالک موخر طرح دعوا نکرده باشد می تواند اقدام به طرح دعوای ابطال سند موخر را بنماید تا در نقل و انتقالات بعدی مشکلی برای طرفین به وجود نیاید.

در نتیجه مالک مقدم اگر بدون طرح دعوای ابطال اقدام به معامله بکند بعدها ممکن است مشکلاتی مثل معاملات معارض را در پی داشته باشد.

توصیه می کنیم نوشتار مشاوره دعاوی ملکی و ثبتی را نیز مطالعه بفرمایید.

شما عزیزان می‌توانید برای انجام وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و تنظیم دادخواست و تهیه دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 تماس حاصل فرمایید. 

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی، رزرو نوبت مشاوره، دریافت مشاوره فوری و دریافت برخی خدمات حقوقی آنلاین بر روی سامانه آنی‌مشاور از طریق لینک زیر برای شما فراهم می‌باشد

http://app.animoshaver.ir