ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.

این حق به دارنده آن اجازه می‌دهد تا از ملک دیگری استفاده خاصی کند بدون اینکه مالک آن باشد البته این استفاده محدود و معین است و چارچوب خاصی دارد.

این استفاده می‌تواند شامل حق عبور از ملک ، حق داشتن مجرا برای آب یا حق استفاده از دیوار مشترک ، حق نور یا حق استفاده از چاه مشترک ... باشد.

تفاوت حق ارتفاق با مالکیت

در ارتفاق شخص مالکیت ملکی که در آن حق ارتفاق دارد را ندارد فقط حق استفاده جزئی و معین از آن را دارد و این حق قابل خرید و فروش نیست اما حق مالکیت حقی تمام عیار است و  کلیت عین و منافع ملک به مالک تعلق دارد و می تواند آن را بفروشد اجاره دهد یا هر تصرف مالکانه دیگری بر روی آن انجام دهد.

حق ارتفاق یکی از آثار مالکیت است.

انواع حق ارتفاق

مهمترین نوع این حق ، حق عبور ، حق مجرا (برای آب و فاضلاب)، حق ناودان و حق دیوار مشترک می باشد

منشأ ایجاد حق ارتفاق

منشأ ایجاد این حق ممکن است قراردادی یا عرفی باشد که در طول زمان به وجود می‌آید. پس حق ارتفاق با توافق بین مالکین دو ملک ، با حکم دادگاه و قانون به وجود میاید.

زوال حق ارتفاق

حق ارتفاق می‌تواند با توافق مالکین دو ملک یا با انقضای مدت زمان تعیین شده یا با از بین رفتن ملک مورد ارتفاق، از بین برود.

در ادامه این نوشتار به بررسی این موضوع می پردازیم که اگر ملکی بدون رعایت حق ارتفاق همسایه فروخته شود یا اجاره داده شود و یا هر معامله دیگری در آن انجام شود؛

• آیا معامله مزبور صحیح است یا باطل؟
• آیا می توان درخواست ابطال این معامله را طرح کرد؟
• آثار فروش ملک بدون رعایت حق ارتفاق همسایه چیست؟

اگر کسی ملکی را بفروشد و در آن معامله به حقوق ارتفاقی همسایه اشاره‌ای نکند یا طوری بفروشد که حق ارتفاق خریدار قبلی یا همسایه نقض شود آن معامله قابل اعتراض و حتی قابل ابطال است.

اعتبار حق ارتفاق

برابر ماده ۱۰۱ و ۱۱۹ قانون مدنی، حقوق ارتفاقی در صورت ثبت رسمی یا استفاده قدیمی، باید به رسمیت شناخته شود. پس برای هر کسی که برخلاف قانون دیگری را از حق قانونی اش محروم کند ضمانت اجرای قانونی در نظر گرفته شده است .

موارد رایج دعوای ابطال به‌علت نقض حق ارتفاق

1. ساختن دیوار یا بنا مقابل پنجره ملک همسایه و قطع نور
2. بستن راه عبور سنتی یا قراردادی همسایه
3. مسدود کردن لوله‌ها یا قنات‌های مشترک
4. انتقال ملکی که حق ارتفاق دارد بدون اطلاع خریدار جدید

شما به عنوان صاحب ملک مجاور و دارای حق ارتفاق اگر نتوانستید به طور کامل از حق خود بهره مند شوید یا به کلی از حق خود محروم شده اید می توانید با دریافت مشاوره تخصصی از وکلا و مشاوران حقوقی آنی مشاور با طی مراحل قانونی به حقوق خود برسید.

و با توجه به دلایل و مدارک و شرایط  موجود می توانید دادخواستی با عنوان ابطال معامله یا ابطال سند رسمی یا رفع مزاحمت یا رفع ممانعت به دادگاه ارائه دهید.

(بستگی به این دارد که ارتفاق ثبت‌ شده یا نشده باشد)

بنابراین اگر ملکی بدون توجه به حقوق ارتفاقی تثبیت‌شده یا عرفی همسایه‌ها فروخته شود، این معامله می‌تواند با اعتراض همسایه ، ابطال یا محدود شود. در چنین مواردی، بهترین راه‌حل، اقدام قانونی توسط وکیل متخصص دعاوی از طریق دادگاه است.