برابر ماده ۲۳۳ قانون مدنی شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است:

۱-شرط خلاف مقتضای عقد

۲-شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود

در صورتی که در عقد بیع ، فروشنده و خریدار شرط بر عدم فروش ملک توسط خریدار نمایند بر اساس اصول و قواعد عقد بیع این شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع است زیرا مهمترین اثر قرارداد بیع انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار است و هدف اصلی و اساسی هر خریداری مالکیت بی قید و شرط بر چیزی است که می خرد و می خواهد هر وقت که بخواهد بتواند آن را بفروشد. مسلما هر شرطی که حق مالکیت خریدار را محدود یا او را از آن محروم کند باطل است.

با توجه به ماده ۳۰ قانون مدنی: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع را دارد، درج شرط عدم فروش ملک یا مال مورد معامله ، با اصل تسلیط در تعارض است.(الناس مسلطون علی اموالهم).

در مورد بند دوم ماده مذکور هم توجه داشته باشید که هر شرط مجهولی منجر به بطلان عقد نمی‌شود مگر اینکه جهالت آن منجر به مجهول شدن یکی از عوضین گردد.

البته استثناهایی هم در قانون وجود دارد مانند بیع شرط یا بیع خیاری.

بیع شرط

بیع شرط بیعی است که در آن طرفین شرط می کنند هرگاه فروشنده در مدت معینی تمام یا قسمتی از ثمن را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را نسبت به تمام یا قسمتی از مبیع داشته باشد.

 این خیار به نفع فروشنده شرط می‌شود و تنها فروشنده می‌تواند از این امتیاز استفاده کند و شرط استفاده از آن پرداخت ثمن است. به عنوان مثال شخصی ملک خود را می فروشد و شرط می‌کند که اگر در مدت خیار ، ثمن و قیمت ملک را به خریدار برگرداند، می تواند عقد را فسخ کرده و ملک را پس بگیرد.

در این صورت عملا خریدار در مدت تعیین شده حق فروش ملک یا مال مورد معامله را ندارد. ولی اگر در بیع شرط مدت تعیین نشود هم شرط و هم بیع باطل است.

در نتیجه محدود کردن حق مالکیت خریدار تنها در قالب بیع خیاری که با توافق طرفین منعقد شده و شرایط قانونی صحت معاملات را داشته باشد ، صحیح می باشد. 

در این بخش به بیان نظریه قضات در نشست قضایی درباره ابطال بیع بدلیل شرط عدم فروش ملک توسط خریدار می پردازیم.

اگر در فروش‌نامه ملک شرط عدم فروش آن توسط خریدار به جزء به بایع آن هم با دو سوم قیمت درج گردد و ذکر شود هر زمان خریدار خواست ملک را بفروشد باید به بایع به دو سوم قیمت بفروشد وضعیت شرط و بیع چگونه است؟

نظر هیئت عالی

چنانچه شرط مندرج در فروش‌نامه و قرارداد ، مقید به مهلت متعارف باشد، شرط و عقد صحیح است والا به لحاظ اینکه شرط خلاف مقتضای ذات عقد و آثار ذاتی است، باطل و مبطل خواهد بود.

اگر در معاملات خود با چنین مشکلات و ابهاماتی مواجه شدید پیشنهاد می کنیم حتما قبل از هر اقدامی درباره قراردادهای خود با مشاور حقوقی یا وکیل قراردادها درباره مفاد ، تعهدات و شروط ضمن قرارداد ، مشورت کنید و با آگاهی از آثار قانونی آنها پای قرارداد را امضا کنید.

شما عزیزان می‌توانید برای انجام وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست ،تنظیم اظهارنامه آنلاین و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 تماس حاصل فرمایید.

 همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق لینک زیر برای شما فراهم می‌باشد.

http://animoshaver.ir