× خانه وبلاگ پرسش و پاسخ ثبت نام ورود خروج از حساب

نکات حقوقی درباره درخواست تخلیه محل اجاره پیش از پایان مدت اجاره

درخواست تخلیه محل اجاره پیش از پایان مدت اجاره یکی از دغدغه های مستاجران و موجران است که با توجه به اهمیت موضوع و وجود دعاوی زیادی در این خصوص، قانونگذار درباره آن قوانینی را وضع نموده است در این نوشتار به بررسی این امر می پردازیم.

تخلیه محل اجاره پیش از پایان مدت اجاره در قوانین ایران

در قانون مدنی اجاره یکی از عقود لازم معرفی شده عقد لازم عقدی است که طرفین آن هر زمان که بخواهند نمی‌توانند آن را برهم بزنند. بنابراین موجر و مستاجر به عنوان طرفین عقد اجاره هر زمان که بخواهند اختیار فسخ اجاره را ندارند. مگر اینکه در موقع تنظیم قرارداد طرفین درباره فسخ اجاره شروطی را گذاشته و در خصوص آن توافق کرده باشند و  همچنین در موارد مقرر در قانون امکان فسخ برای طرفین اجاره وجود دارد.

به عبارتی دیگر می توان گفت که تخلیه محل اجاره پیش از پایان مدت اجاره به معنای اعمال یکی از خیارات فسخ در قرارداد می باشد.

ماده ۳۶۹ قانون مدنی
مطابق قانون فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیارات زیر ممکن است :

خیار شرط، خیار عیب ،خیار تعذر تسلیم ،خیار تخلف از وصف، خیار تخلف شرط

خیار شرط به معنای داشتن اختیار فسخ اجاره در مدت معین برای طرفین یا شخص ثالث می باشد

خیار تعذر تسلیم  به این معنی است که اگر امکان تسلیم مورد اجاره به مستاجر وجود نداشته باشد حق فسخ  برای مستاجر ایجاد می شود.

خیار عیب به این معنی است که بعد از اجاره، مستاجر متوجه می شود که مورد اجاره دارای عیبی است که مانع انتفاع کامل از مورد اجاره می باشد

خیار تخلف شرط به این معنی است که در انعقاد اجاره شرطی برای یکی از طرفین شده و طرف دیگر بر خلاف توافق قبلی به آن عمل نکند

خیار تخلف وصف به این معنا است که در موقع انعقاد اجاره موجر مورد اجاره را دارای ویژگی و وصف خاصی معرفی می کند و بعدا خلاف آن ثابت می شود در این صورت هم مستاجر حق فسخ پیدا خواهد کرد.

مستاجران و موجران باید بدانند در صورتی که یکی از موارد مقرر در فوق در قرارداد اجاره رخ دهد می‌توانند قبل از پایان مدت اجاره از طرف دیگر درخواست تخلیه محل اجاره را بکنند اما مشکل اصلی اینجاست که در مواردی ممکن است مستاجر یا موجر علاوه بر موارد مقرر در قانون و قرارداد به دلایل دیگری مجبور به تخلیه محل اجاره شوند جابجایی محل اقامت، تغییر شغل، سفرهای کاری طولانی و نداشتن توان مالی برای پرداخت اجاره بها از جمله مهمترین علت‌های تخلیه محل اجاره قبل از پایان مدت اجاره می باشد.

لازم به ذکر است که درخواست تخلیه قبل از پایان مدت اجاره هم می تواند از جانب موجر باشد و هم از جانب مستاجر مهمترین موردی که موجر قبل از اتمام مدت اجاره از مستاجر درخواست تخلیه می‌کند نیاز شخصی او می باشد نیاز به خود محل اجاره (مثلا برای سکونت خود) و یا به قیمت آن ( مثلاً موجر نیاز شدید مالی داشته باشد و مجبور به فروش محل اجاره شود)

در چنین مواردی طرفین اجاره باید یک یا دو ماه قبل از برهم زدن عقد به طرف دیگر تصمیم خود را اطلاع دهند در این صورت می توانند با توافق هم و تسویه حساب به اجاره پایان دهند.

توجه داشته باشید در خصوص تخلیه محل اجاره قبل از موعد باید با ارسال اظهارنامه تصمیم برای تخلیه را به طرف دیگر اعلام نمود و اگر توافق حاصل نشد طرفین می‌توانند برای طرح دعوا به شورای حل اختلاف محل مراجعه کنند.

مرجع رسیدگی کننده به دعاوی  مربوط به اجاره شورای حل اختلاف می باشد مگر اینکه دعوا از دعاوی باشد که در صلاحیت دادگاه های حقوقی یا کیفری باشد.

توصیه می شود در صورتی که به تخلیه قبل از موعد اجاره مجبور شدید قبل از هر اقدامی حتماً با یک مشاور متخصص دعاوی حقوقی و مشاور متخصص قراردادها مشورت کنید در صورت عدم توافق نهایتاً در مواردی که مستاجر بدون توافق با موجر تخلیه کند در نهایت به پرداخت تمام اجاره‌بهای مدتی که محل خالی مانده تا پایان مدت قرارداد خواهد شد.

تخلیه موقت محل اجاره:

ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتا بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.

بنابراین درخواست تخلیه محل اجاره به معنای تمایل یکی از طرفین قرارداد برای فسخ اجاره می باشد که همانطور که بیان شد حتماً باید بر اساس یکی از موارد مقرر در قانون و یا توافق میان موجر و مستاجر انجام شود در غیر این صورت طرفی که قبل از پایان مدت اجاره درخواست تخلیه محل را کرده باشد محکوم به پرداخت خسارت و ضرر و زیان مالی طرف دیگر خواهد شد.

در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی در خصوص موضوع این نوشتار داشته باشید می توانید با نصب اپلیکیشن مشاوره حقوقی آنی مشاور با مشاوران و وکلای متخصص دعاوی حقوقی  و مشاور قرارداد ها مشکلات مربوط به قرارداد اجاره خود را حل و فصل نماید.

 

 

جهت برقراری ارتباط با مشاوران ،کارشناسان و وکلای متخصص «آنی مشاور» و یا در صورت نیاز به برگزاری کارگاه و دوره‌های آموزشی در خصوص قوانین و مقررات مربوط به این موضوع می توانید درخواست خود را برای دریافت مشاوره و خدمات حقوقی را از طریق دانلود و نصب اپلیکیشن آنی مشاور یا تماس با شماره های :

 ۰۲۱۸۸۳۲۱۰۸۸ و ۰۲۱۸۸۳۲۳۲۷۹ و ۰۹۱۲۳۸۳۶۶۲۱ مطرح فرمایید.

ارتباط با وکیل متخصص در حوزه مشاوره دعاوی حقوقی