× خانه وبلاگ پرسش و پاسخ ثبت نام ورود خروج از حساب

بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره از عقود لازم میان موجر و مستاجر است که در آن موجر به عنوان مالک عین و منافع، منافع ملک خود را به مستاجر تملیک و در ازای این تملیک منافع ، مبلغی به عنوان اجاره بها دریافت می کند.

مقدمه

یکی از ارکان مهم عقد اجاره مدت اجاره است که در موقع تنظیم قرارداد در خصوص این امر میان طرفین توافق حاصل می شود که به موجب آن هیچ یک از طرفین تا قبل از اتمام مدت اجاره حق بر هم زدن آن را نخواهند داشت.

برهم زدن عقد اجاره قبل از اتمام مدت ،تنها در موارد مصرح در قانون و یا بر اساس شروطی که در ضمن عقد طرفین آن را قبول و امضا نموده اند امکان پذیر می باشد ‌. و یا ممکن است به دلیل خاصی مانند از بین رفتن قابلیت انتفاع از عین مستاجره قرارداد اجاره منفسخ شود مثلاً مورد اجاره به کلی تلف شود.

خیار تخلف شرط در قرارداد اجاره

از تاریخ تخلف از شرط مندرج در قرارداد اجاره در صورتی که هر یک از طرفین به شرایطی که در خصوص آن توافق شده عمل نکند قرارداد قابل فسخ است مثلاً شرط شود که تا دو ماه آینده موجر تعمیراتی در ملک انجام دهد و به این تعهد عمل نکند مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان مدت اجاره را خواهد داشت. (ماده ۴۹۶ قانون مدنی)

  • از جمله موارد اعمال خیار تخلف شرط که برای موجر حق فسخ قرارداد ایجاد می کند :
  1.  در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
  2. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت وقتی مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت مؤجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
  3. در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

شرط اجازه فسخ با اعلام قبلی طرفین اجاره

یکی دیگر از شروط فسخ قرارداد اجاره این است که موجر یا مستاجر می توانند در قرارداد شرط کنند که هر یک از طرفین در صورت تمایل به برهم زدن عقد ۲ یا ۳ ماه قبل، قصد خود را به طرف دیگر اعلام کنند در این صورت هر یک از طرفین ملزم به عمل به تخلیه و یا پرداخت ودیعه به دیگری می باشند.

شرط فسخ در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها

موجر می تواند در قرارداد شرط کند که در صورت عدم پرداخت اجاره بها در تاریخ مقرر حق فسخ و درخواست تخلیه مال مستاجره را خواهد داشت.   تعیین خسارت در قرارداد به دلیل تاخیر مستاجر در پرداخت اجاره بها یکی از اقداماتی است که موجر باید در موقع تنظیم قرارداد به آن دقت نماید.

در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر از پرداخت مال الاجاره ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد ،در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد مؤجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

عدم مراقبت صحیح از ملک

در عقد اجاره مستاجر قبل از هر چیز موظف است از ملک مورد اجاره مراقبت و نگهداری کند تا هم مال از مالیت نیافتد و هم قابلیت انتفاع از آن حفظ شود.

بر همین اساس قانون مدنی در ماده ۴۸۵ مقرر کرده:

 اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره استفاده کند.

قانون به مستاجری که در این شرایط قرار گرفته حق فسخ قرارداد اجاره را داده است و اگر در روند کار، مستاجر مانع تعمیرات شود موجر می‌تواند از دادگاه حکم به الزام مستاجر به تخلیه موقت یا دائم از ملک را بگیرد.

معیوب بودن مورد اجاره

معیوب بودن مورد اجاره یکی از موارد مهمی است که موضوع اغلب دعاوی اجاره را به خود اختصاص داده است.

هدف مستاجر از انعقاد قرارداد اجاره انتفاع از عین مستاجره و بهره‌مندی از آن در جهت رفع نیازهای خود می باشد مسلماً در صورتی که نقص یا کمبودی در این استفاده به وجود بیاید مستاجر از هدف خود دور می شود.

لذا قانونگذار در مواد ۴۷۸ تا ۴۸۲ قانون مدنی و بند ۱و ۲ از ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر در این خصوص احکامی را بیان کرده است.

در صورتی که عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شود و انتفاع از آن با سختی و زحمت برای مستاجر همراه شود برای مستاجر حق فسخ ایجاد خواهد شد.

باید توجه داشت در صورتی که عین مستاجره معیوب شود ولی موجر مراتب رفع نقص را فراهم کند به گونه‌ای که ضرری به مستاجر نرسد، مستاجر در این حالت حق فسخ ندارد.

ولی اگر عیوب و نواقص مورد اجاره اساسا موجب ورود ضرر به مستاجر شود در این صورت مستاجر تنها می تواند قرارداد را فسخ کند ولی نمی تواند بابت نقصان منافع ارش بگیرد.

همچنین اگر عیب در بعضی از عین مستاجره حادث شود مستاجر می تواند تقلیل مال الاجاره را بخواهد و اجاره را فسخ نکند.

توصیه ما به تمامی موجران و مستاجران این است که قبل از تنظیم قرارداد اجاره از کلیه حقوق و تکالیف قانونی خود کسب اطلاع کنند و در تنظیم قرارداد اجاره از یک مشاوره متخصص در امور قراردادها کمک بگیرند.

در این صورت می‌توان از بروز مشکلات اساسی در آینده و طرح دعاوی در مراجع قضایی تا حد زیادی پیشگیری کرد.

برای ارتباط با مجرب ترین و متخصص ترین مشاوران و وکلای کشور در موضوع قرارداد اجاره و تمامی موضوعات حقوقی کافیست اپلیکیشن مشاوره حقوقی آنلاین آنی مشاور را دانلود و نصب کنید.

مشاوره حقوقی آنلاین در این اپلیکیشن به صورت نوشتاری و تلفنی-اینترنتی و رزرو وقت مشاوره حضوری امکان پذیر می باشد.

ارتباط با وکیل متخصص در حوزه مشاوره قراردادها