مفهوم منفسخ شدن معامله یا انفساخ قرارداد

انفساخ یکی از طرق انحلال قهری قرارداد است منظور از انفساخ قرارداد این است که قرارداد خود به خود بدون اینکه اراده طرفین در آن دخیل باشد، به هم بخورد و با فسخ قرارداد که با اراده یکی از طرفین قرارداد برهم می خورد متفاوت است.

انواع انفساخ

۱- انفساخ قهری

در این نوع انفساخ، منفسخ شدن معامله ناشی از حکم قانون گذار است. و در صورت وقوع شرایط خاصی قرارداد به هم می خورد. مثلاً در قرارداد وکالت فوت یا جنون طرفین باعث بر هم خوردن قرارداد و منفسخ شدن آن می شود.

۲- وجود شرط فاسخ در قرارداد

در این مورد طرفین با توافق یکدیگر چنین شرطی را در قرارداد درج می کنند به این معنا که در صورت تحقق شرط، قرارداد خود به خود منفسخ می شود. که در اصطلاح حقوقی به آن بیع خیاری گفته می شود.

مثلا خریدار بابت ثمن معامله چکی به فروشنده می دهد و شرط می شود که اگر چک در موعد مقرر پاس نشود معامله منفسخ شود.

تعریف بیع خیاری

بیع خیاری بیعی است که در آن برای یکی از طرفین یا هر دو طرف (فروشنده و مشتری) و یا شخص ثالث در مدت معین اختیار فسخ بیع شرط شود.

مالکیت مبیع در بیع خیاری

با وجود اینکه در بیع خیاری مالکیت خریدار بر مبیع پیش از تمام شدن مهلت خیار وضع قطعی و ثابتی ندارد با این حال، مالکیت مبیع در این بیع از زمان انعقاد عقد منتقل می شود نه از زمان انقضای مدت خیار.

تصرفات پیش از منفسخ شدن معامله

در این خصوص به نظریه حقوقی زیر توجه کنید:

اگر در قولنامه خرید یک ساختمان نوشته شود که پاس نشدن چک خریدار باعث منفسخ شدن معامله می‌شود و بعد از معامله یکی از چکهای خریدار، نقد نشود و فروشنده از طریق دادگاه حکم خلع ید او را بگیرد و خریدار در زمان تصرفاتش (پیش از منفسخ شدن قرارداد) تغییراتی در ساختمان ایجاد کرده که موجب خسارت به ساختمان شده باشد فروشنده حق مطالبه آن خسارات را ندارد زیرا معامله یاد شده با توجه به ماده ۳۲۶ قانون مدنی، بیع خیاری است و انتقال مالکیت از زمان انعقاد عقد بیع است نه از تاریخ انقضای خیار.

بنابراین خریدار در زمان مالکیت خود، حق هرگونه تغییر و تصرف در مایملک خود را دارد چون اذن در شیء اذن در لوازم آن می‌باشد.

بعلاوه اعمال حق فسخ یا انفساخ، اثر قهقرایی ندارد بلکه اثر آن از زمان اعمال حق فسخ یا انفساخ به بعد می باشد.

(برگرفته از نظرات قضات در نشستهایی قضایی)

مواد 363 و 364 قانون مدنی هم موید این نظریه می باشند.

در نتیجه تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است (خریدار) در موضوع تملیک نافذ بوده و انفساخ بعدی به آن صدمه نمی زند؛ مگر اینکه بر خلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد.

یک نکته و ادامه نوشتار:

در بخش پرسش و پاسخ سامانه «آنی‌مشاور» صدها پرسش و پاسخ حقوقی کاربردی مرتبط با این نوشتاردرباره سوال شما عزیزان بوده و کارشناسان ما به آن پاسخ داده‌اند را آورده‌ایم و‌ چه بسا پاسخی برای پرسش خود در میان آنها پیدا کنید. امکان جستجو در بین پرسش و پاسخ‌ها را نیز دارید.

برای مراجعه به بخش پرسش و پاسخ روی پیوند زیر بزنید:

https://animoshaver.ir/questio

بیع شرط

مطابق قاعده کلی تصرفات پیش از منفسخ شدن معامله بر مبیع نافذ است و خریدار بابت خساراتی که در این مدت به مبیع وارد شده مسئولیتی ندارد اما بیع شرط موضوع ماده 460 قانون مدنی استثنا بر این قاعده محسوب می شود ،زیرا در بیع شرط خریدار و فروشنده تراضی می کنند که خریدار مبیع را آماده باز گرداندن به فروشنده نگه دارد یا به عبارت دیگر ، در بیع شرط عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت به طور ضمنی بر مشتری شرط می شود.

انتقال مبیع قبل از انفساخ

مطابق نظریه حقوقی قضات با تحقق شرط فاسخ و انفساخ بیع، آثار انفساخ به معامله دوم بین خریدار اول و ثالث تسری نمی‌یابد و بنا به وحدت ملاک ماده 286 قانون مدنی انتقال قانونی مورد معامله به ثالث در حکم تلف تلقی و مبیع به فروشنده اولیه برنمی‌گردد.

قرارداد دوم صحیح است و شرایط اساسی صحت قرارداد را علی‌رغم وجود شرط فاسخ در عقد اول، دارد.

و خریدار باید مثل یا قیمت مبیع را به فروشنده مسترد کند.

آثار انفساخ بر منافع و نمائات مبیع

از زمان انعقاد قرارداد تا زمان انحلال بیع، تصرفات مالکانه خریدار بر مورد معامله مشروع و قانونی است و بعد از انحلال قرارداد طرفین تعهد به استرداد ثمن و مثمن را دارند وضعیت منافع و نمائات مورد معامله هم به این صورت است که منافع منفصل از زمان عقد تا زمان انحلال برای خریدار و منافع متصل به فروشنده تعلق خواهد گرفت.

هزینه های مبیع قبل از انفساخ

در خصوص هزینه هایی که خریدار در زمان مالکیتش تا زمان انفساخ و انحلال بیع بر روی مبیع کرده است ماده قانونی خاصی وجود ندارد به همین دلیل در این خصوص نظرات متفاوتی بیان شده است.

به نظر می رسد پس از انفساخ و انحلال قرارداد بیع، اگر خریدار در زمان مالکیتش هزینه های متعارفی برای مبیع کرده باشد و باعث افزایش قیمت مبیع شده باشد می تواند هزینه های مزبور را از فروشنده مطالبه کند.

توصیه می کنیم نوشتار دعوای اثبات وقوع بیع  را نیز مطالعه بفرمایید. 

شما عزیزان می‌توانید برای انجام وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 تماس حاصل فرمایید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق لینک زیر برای شما فراهم می‌باشد

http://app.animoshaver.ir