خریدار و فروشنده معمولاً قبل از امضای قرارداد بیع یک پیش قراردادی با عنوان قولنامه (بیع نامه) میان خود تنظیم می کنند و مطابق آن متعهد می شوند که تحت شرایط خاصی که مورد توافق قرار گرفته در زمان و مکان معینی نسبت به پرداخت کامل قیمت مال مورد معامله و انتقال مالکیت در قالب سند رسمی اقدام کنند.

در این فاصله فروشنده متعهد می شود که مال مزبور را به دیگری نفروشد و خریدار هم متعهد می شود که مبلغ مورد توافق را در موعد مقرر به فروشنده پرداخت کند.تا انتقال مالکیت به شکل رسمی انجام شود.

ماهیت قولنامه 

قولنامه به عنوان نوشته ای که اشخاصی آن را امضا کرده اند و مطابق آن شرایط خاصی را قبول و ملزم به انجام تعهداتی شده اند ، یک سند عادی محسوب می شود. همچنین قولنامه مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی یک قرارداد خصوصی می باشد که از لحاظ حقوقی و قانونی سندی معتبر می باشد.

آثار حقوقی قولنامه

با توجه به اصل لزوم قراردادها و پذیرش قولنامه به عنوان یک قرارداد خصوصی می توان چنین استنباط کرد که قولنامه به عنوان یک قرارداد که اثر حقوقی آن وعده فروش مبیع از طرف فروشنده و تعهد پرداخت مبلغ مقرر به عنوان ثمن از طرف خریدار می باشد،تا زمان انتقال قطعی سند مالکیت معتبر و از نظر حقوقی لازم الاجرا است.

همچنین علاوه بر ذکر ارکان اصلی قرارداد باید امکان فسخ قرارداد و مبلغ خسارت (وجه التزام) را نیز در قولنامه تعیین کرد.

• مهمترین اثر حقوقی قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به دیگری است. 

مطابق قوانین کسی که ملکی را بدون تنظیم سند رسمی و با چند قولنامه به اشخاص متعدد بفروشد از لحاظ قانونی مجرم است و قابل تعقیب کیفری می باشد.

حتی در صورتی که ملکی با سند رسمی به دیگری منتقل شود و معلوم شود که قبلاً برای شخص دیگری قولنامه شده چنین انتقال ملکی صحیح نبوده و با توجه به وجود قولنامه و  مقدم بودن تاریخ آن بر سند رسمی ، انتقال سند، از طریق دادگاه قابلیت ابطال خواهد داشت.

• از دیگر آثار حقوقی قولنامه،امکان الزام فروشنده به انتقال رسمی مالکیت می باشد.

این امر مربوط به موردی است که در آن فروشنده بنا به هر دلیلی حاضر به تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت نمی شود.

در این صورت خریدار با عمل به تعهدات خود و فراهم کردن مبلغ بیع می تواند از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را تقاضا کند.(انتقال رسمی مورد معامله)

به عبارتی دیگر اثر حقوقی قولنامه انتقال ملک نیست بلکه اثر آن ایجاد تعهد برای طرفین در مورد انتقال ملک در آینده است. البته در این باره نظرات مخالفی وجود دارد که در ادامه بیان خواهیم کرد.

همچنین در فاصله تنظیم قولنامه تا انتقال مالکیت با سند رسمی فروشنده و خریدار می توانند مراحل اداری مانند گرفتن مفاصا حساب مالیاتی، عوارض نوسازی، شهرداری و سایر اقدامات لازم مثل فراهم کردن وجه معامله را انجام می دهند.

نظرات حقوقی در خصوص اعتبار قولنامه و آثار حقوقی آن 

برخی قولنامه را تعهد به انتقال مالکیت و برخی قولنامه را خود انتقال مالکیت می دانند و آثار انتقال مالکیت را برای آن در نظر می گیرند.

نظر اول:

ماده ۲۲ قانون ثبت بیان می کند دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده ... مالک می شناسد.

بنابراین فروشنده تنها با تنظیم سند رسمی می تواند مالکیت ملک را به خریدار منتقل کند و با قولنامه که یک سند عادی محسوب می شود مالکیت منتقل نمی شود.

نظر دوم:

طرفداران این نظر بر این باورند که با قولنامه مالکیت ملک منتقل می شود و مقررات ثبتی را تنها ناظر به مرحله اثبات دعوا می‌دانند و معتقدند منظور قانونگذار در این مورد این است که برای املاک ثبت شده اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد امکان اثبات مالکیت در ادارات و دادگاه ها برای آنها وجود نخواهد داشت.

اعتبار قولنامه در عرف

عرف نیز تابع همین نظر است به عنوان مثال مردم در دفاتر املاک تحت عنوان قولنامه، ملکی را مورد خرید و فروش قرار می دهند خریدار مبلغی به عنوان بیعانه به فروشنده می‌دهد و متعهد می‌شود که مابقی را در موقع تنظیم سند رسمی پرداخت کند و فروشنده ممنوع از انجام معامله دیگری می شود. لذا می توان گفت عرف نیز قولنامه را سبب انتقال مالکیت می داند.

اعتبار قولنامه در دادگاه

در رویه قضایی و دادگاه  نیز قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد در صورتی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نکند با درخواست خریدار دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر اساس قولنامه ای که امضا شده است را می دهند.

بنابراین با توجه به مطالب فوق، قوانین و رویه قضایی می توان نتیجه گرفت که قولنامه که امروزه با عنوان صحیح تری یعنی بیعنامه از آن استفاده می شود به عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت شناخته شده است.

خریداران و فروشندگان در تنظیم بیعنامه باید دقت بیشتری کنند صراحتاً طرفین را با عنوان فروشنده و خریدار خطاب و مورد معامله را تعیین نمایند. و کلمات را به گونه‌ای به کار ببرند که حاکی از تعهد و قول فروش یا خرید نباشد بلکه حاکی از انتقال مالکیت به معنای خاص کلمه باشد.مسلما مشاوره با یک مشاور متخصص قراردادها در این مورد راهنمای خوبی خواهد بود.

با قبول نظر دوم پذیرفتیم که قولنامه یا بیعنامه یک قرارداد خصوصی و سند عادی انتقال مالکیت است لذا در موقع تنظیم آن طرفین باید تمام نکاتی که در تنظیم یک قرارداد لازم است را رعایت کنند.