قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

یکی از قراردادهای رایجی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می‌شود قرارداد مشارکت در ساخت است قراردادی که بین مالک زمین و سازنده برای احداث ساختمانی جدید منعقد می‌ شود و به موجب آن هر یک از طرفین آورده و سهمی از مشارکت دارند.

شرایط مندرج در قرارداد مشارکت

طرفین ضمن رعایت اصول حقوقی قرارداد نویسی در بندهای قرارداد شرایطی را قید می کنند و ملزم به رعایت آن می شوند.

 به عنوان مثال امکان پیش فروش واحدهای ساختمان برای هر یک از طرفین قرارداد مشخص می شود، نوع مصالح استفاده شده در ساختمان از لحاظ کمیت و کیفیت، شرط مباشرت یا عدم مباشرت سازنده، نیروی کاری متخصص، رعایت استانداردهای ساختمان سازی، مدت اجرای قرارداد و زمان تحویل ساختمان، ضمانت اجرای عدم انجام تعهد، و وجه التزام و نحوه پرداخت خسارت ها مرجع رسیدگی به اختلافات و ... مورد توافق قرار می‌گیرد.

یکی از موضوعات مهمی که باید به آن توجه داشت انتخاب فرد سازنده است گاهی بعضی از سازنده‌ها برای صرف هزینه کمتر برای ساختمان سازی از مصالح ضعیفتر ارزان تر و در نتیجه بی کیفیتی استفاده می‌کنند و با این کار کیفیت نهایی ساخت را کاهش می‌دهند به همین دلیل انتخاب سازنده به عنوان طرف اصلی قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت ویژه ای دارد.

بنابراین ضروری است که فردی معتمد و درستکار و متخصصی را برای کار انتخاب کنید برای تنظیم قرارداد هم از تخصص و تجربه مشاور حقوقی یا وکیل قراردادها در مجموعه آنی مشاور استفاده کنید و تمام جوانب را درنظر بگیرید.

بهتر است در یکی بندهای قرارداد در خصوص فوت هر یک از طرفین در مدت اجرای قرارداد تعیین تکلیف کرد.

نکته و ادامه نوشتار:

در بخش پرسش و پاسخ سامانه «آنی‌مشاور» صدها پرسش و پاسخ حقوقی کاربردی درباره قراردادها که مورد سوال شما عزیزان بوده و کارشناسان ما به آن پاسخ داده‌اند را آورده‌ایم و‌ چه بسا پاسخی برای پرسش خود در میان آنها پیدا کنید. امکان جستجو در بین پرسش و پاسخ‌ها را نیز دارید.

برای مراجعه به بخش پرسش و پاسخ روی پیوند زیر بزنید:

https://animoshaver.ir/question

در این بخش در پاسخ به پرسش زیر در خصوص فوت سازنده پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت که در نشست قضایی قضات (سامانه نشست‌های قضایی) مورد بررسی قرار گرفته است به بررسی نظرات حقوقی قضات در اینباره می پردازیم.

پرسش حقوقی

قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازنده منعقد شده است بعد از انعقاد قرارداد و عملیات تخریب پلاکهای ثبتی، سازنده فوت می‌نماید. با فوت سازنده، عملیات ساخت بلاتکلیف مانده است و تعدادی از واحدهای ساخته نشده را نیز سازنده پیش‌فروش کرده است درحالی‌که اساساً ساخت انجام نشده است.

• تکلیف قرارداد مشارکت در ساخت چه می شود؟
• تکلیف قراردادهای پیش‌فروش سازنده از حیث ابطال یا فسخ چه حکمی دارند؟
• آیا این قرارداد ها قابلیت ابطال و فسخ دارند؟

نظر هیئت عالی قضات

در صورتی‌که شخصیت سازنده متوفی از حیث تخصص و تجربه، مهارت در اجرای پروژه موضوع قرارداد مشارکت در ساخت با مالکین علت انعقاد قرارداد باشد مالکین حق فسخ دارند، در غیر این صورت مالکین باید به طرفیت وراث سازنده به منظور الزام به انجام تعهد قراردادی مبنی بر تکمیل ساختمان اقدام به طرح دعوا نمایند.

در فرضی که حکم به اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صادر شده باشد، با استناد به آن، قراردادهای پیش‌فروش نسبت به واحدهای ساخته نشده نیز قابلیت ابطال دارند، در هر حال نظریه اکثریت قضات مورد تأیید هیأت عالی می باشد.

نظر اکثریت قضات

این مسأله دارای دو صورت است:

صورت اول: اگر در قرارداد مشارکت در ساخت مباشرت سازنده شرط شده باشد با فوت سازنده، مالکین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت و پس از فسخ کردن قرارداد، تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه می‌نمایند که این رأی، اعلامی خواهد بود.

صورت دوم: اگر در قرارداد شرط مباشرت نشده باشد با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازنده عقد لازم بوده و با فوت احد طرفین، قرارداد همچنان به قوت خود باقی می‌باشد، باید مالکین به طرفیت وارث سازنده دادخواست الزام به انجام تعهد بدهند یا اینکه در نهایت به سازنده‌ای بدهند تا ساختمان را تکمیل و هزینه را از وراث تا آن میزان که قبول ترکه کرده‌اند، پرداخت نمایند و حق پیش‌خریداران نیز محفوظ بماند.

برابر نظر اکثریت در این نوع قراردادها اگر مباشرت سازنده و شخصیت سازنده در انعقاد قرارداد نقشی داشته باشد و شخصیت سازنده علت انعقاد قرارداد مالکین با سازنده بوده باشد مالکین حق فسخ پیدا می‌کنند.

نتیجه گیری

معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکین شخصیت سازنده را در انعقاد قرارداد در نظر می‌گیرند،زیرا شخصیت سازنده ، تخصص و تجربه او تاثیر مستقیمی بر میزان هزینه ها، کیفیت مصالح ساختمانی و در نهایت کیفیت بنا از لحاظ فنی و معماری خواهد داشت. برابر ماده ۲۲۵ قانون مدنی این یک امر عرفی است و اثر آن مانند شروط مذکور در قرارداد خواهد بود و بر اساس ماده ۲۲۶ قانون مدنی که مقرر می‌دارد:

«انجام فعلی درصورتی‌که مباشرت شخص متعهد شرط شده باشد به وسیله دیگری ممکن نیست مگر با رضایت متعهدله».

بنابراین مالکین در صورت فوت سازنده با توجه به مطالب مذکور مانند وجود شرط مباشرت، حق فسخ خواهند داشت. مگر اینکه به انجام کار توسط سازنده دیگری رضایت دهند.

توصیه می کنیم نوشتار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را نیز مطالعه بفرمایید.