شفافیت در نظام ثبتی و معاملات املاک در کشور یکی از دغدغه‌های اساسی مردم و مسئولان کشور بود و دولت مردان همیشه به دنبال راه حلی برای جلوگیری از معاملات معارض و جلوگیری از اختلافات ناشی از عدم شناسایی دقیق واحدهای ساختمانی بودند که با شکلگیری نظام هویت‌بخش یکتا برای املاک تا حدودی این مشکل برطرف شد.

ابتدا قانون‌گذار در قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، سازوکار «صدور شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی» را پیش‌بینی کرده بود و سپس با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ اجرای آن قطعی گردید.

ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰

وزارت راه و شهرسازی مکلف است «پایگاه اطلاعات ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی کشور» را ایجاد نماید. در این پایگاه، برای هر واحد ساختمانی یک شناسه یکتا صادر می‌شود که مبنای کلیه خدمات و معاملات ملکی خواهد بود.

ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳

سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتا مذکور امکان‌پذیر است.

برابر ماده مذکور و آئین‌نامه‌های اجرایی آن، برای هر واحد ساختمانی اعم از مسکونی، اداری یا تجاری، شناسه یکتا صادر می‌شود و تمامی مراحل لازم از صدور پروانه ساختمان و تأیید نقشه معماری تا ثبت تقسیم‌نامه و معاملات بعدی در سامانه الکترونیک ثبت اسناد درج می‌شود.

بنابراین از تاریخ تصویب این قانون هر نقل و انتقالی مانند رهن یا توقیف ملک صرفاً بر مبنای همین شناسه یکتا امکان‌پذیر خواهد بود.

مهمترین اثر صدور شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی

مهمترین اثر آن افزایش امنیت معاملاتی در کشور و امکان نظارت دقیق‌تر و بیشتر مسئولان می باشد. همچنین فروش مال غیر ، معاملات تکراری و اختلافات ناشی از پیش‌فروش ساختمان نیز از این طریق به حداقل می رسد.

اهداف ثبتی و حقوقی صدور شناسه یکتا

تثبیت مالکیت رسمی:

جلوگیری از تکرار صدور اسناد برای یک واحد.

شفافیت معاملاتی:

هرگونه نقل و انتقال صرفاً با درج شناسه یکتا معتبر خواهد بود.

انسجام اطلاعات ثبتی و فنی:

اتصال اطلاعات شهرداری‌ها  با ثبت اسناد و مالیات.

پیشگیری از دعاوی:

کاهش پرونده‌های حقوقی و کیفری ناشی از معاملات معارض و املاک مجهول الهویه فاقد سند.

فرآیند صدور شناسه یکتا

در ادامه نوشتار فرآیند صدور شناسه یکتا را بیان می‌کنیم:

۱. مرحله صدور پروانه

در ابتدا شهرداری ها موظف اند اطلاعات پلاک ثبتی و تعداد واحدها را به سامانه وزارت راه و شهرسازی ارسال نماید.

۲. مرحله پایان‌کار

سپس هم‌زمان با صدور پایان‌کار ساختمانی، برای هر واحد یک شناسه یکتا ایجاد می‌شود.

3. مرحله ثبت رسمی:

سازمان ثبت اسناد و املاک این شناسه را در دفتر املاک و اسناد رسمی درج می نماید.

4. مرحله معاملات:

در نهایت دفاتر اسناد رسمی تنها با استناد به شناسه یکتا امکان ثبت معامله را خواهند داشت.

صدور شناسه یکتا و اعتبار آن در مراجع قضایی

در دعاوی ملکی، با استناد به شناسه یکتا، به طور دقیق می توان واحد مورد اختلاف را شناسایی کرد.

محدودیت معاملات بدون شناسه یکتا

اسنادی که فاقد شناسه یکتا باشند، در دفاتر اسناد رسمی قابل ثبت نخواهند بود.

الزام دستگاه‌های اجرایی بر به رسمیت شناختن شناسه یکتا

تمام بانک‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان و سازمان امور مالیاتی نیز ملزم‌ هستند صرفاً بر اساس شناسه یکتا به مردم خدمات ارائه دهند.

البته با وجود تمام مزیت هایی که صدور شناسه یکتا بر معاملات ملکی داشته همچنان مشکلات فنی، سامانه‌ای مالی و اداری ، از جمله عدم اتصال کامل سامانه شهرداری‌ها، سازمان ثبت و وزارت راه ، وجود دارد.

صدور شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی، تحولی بزرگ در نظام حقوقی ثبت و معاملات املاک محسوب می‌شود.

این شناسه با پشتوانه قانونی در قانون جهش تولید مسکن ۱۴۰۰ و ارتباط با قوانین ثبت، مالیات و مبارزه با پولشویی، ابزاری بسیار کارآمد برای تحقق شفافیت و تثبیت مالکیت و کاهش دعاوی ملکی بخصوص کلاهبرداری های ملکی می باشد.

نتیجه‌گیری

به طور کلی می توان گفت اجرای ماده ۱۴ و آئین‌نامه آن باعث می‌شود که اگر مالک یا مالکان یک ملک بخواهند قبل از اتمام بنا یک یا چند واحد را بفروشند یا بخواهند در مشارکت در ساخت ، سهم هر طرف را مشخص کنند، این کار تنها از طریق سامانه رسمی و با صدور شناسه یکتا برای هر واحد می باشد.

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تخصیص شناسه یکتا به هر واحد ساختمانی بازار مسکن ایران وارد مرحله‌ای جدید با شفافیت و امنیت حقوقی بالا می شود ،ثبت پیش‌فروش ساختمان یا تنظیم تقسیم‌نامه در دفاتر اسناد رسمی ، کاملا به صورت شفاف و رسمی انجام می گیرد در نتیجه هر نوع سند، معامله، رهن یا حتی بازداشت ملک فقط با شناسه یکتا معتبر خواهد بود.

همچنین از بروز جرایمی مانند معاملات معارض، کلاهبرداری های ملکی،  فروش مال غیر و اختلافات حقوقی مشابه جلوگیری می شود و امنیت حقوقی طرفین معامله حفظ می شود. 

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.