در این نوشتار به بررسی مفهوم مشاعات ، خرید و فروش مشاعات ساختمان ، محدودیت‌های قانونی در انتقال مالکیت مشاعات و شرایطی که با وجود آنها ممکن است فروش یا واگذاری مشاعات امکان‌پذیر باشد می پردازیم.

امروزه با افزایش آپارتمان‌نشینی ، اختلافات مرتبط با مشاعات ساختمان نیز بیشتر شده ، برای مثال برخی از مالکان تمایل دارند بخشی از فضاهای ساختمان را بفروشند یا تغییر کاربری دهند، اما آیا قانونا چنین امکانی وجود دارد؟

تعریف مشاعات ساختمان

مشاعات ساختمان بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، بخش‌هایی از ساختمان هستند که استفاده از آن‌ها اختصاص به یک واحد ندارد و متعلق به همه مالکان است. از جمله این فضاها عبارتند از:

راهروها و پله‌ها ، پشت‌بام و حیاط ، پارکینگ مشترک تاسیسات مشترک مانند موتورخانه، چاه، انبار عمومی و آسانسور

وضعیت حقوقی مشاعات و مالکیت آن‌ها

مشاعات ساختمان ، مشترک بین همه مالکان بوده و بدون موافقت تمامی آنها، قابلیت فروش یا واگذاری را ندارد. برابر ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها ، حقوق مالکان بر مشاعات غیرقابل تفکیک است و هیچ فردی حق ندارد بدون اجازه سایر شرکا، از آن استفاده اختصاصی کند.

شرایط فروش مشاعات

گفتیم که فروش یا انتقال مشاعات ساختمان با محدودیت‌های قانونی روبه‌روست اما در برخی شرایط خاص، امکان فروش وجود دارد:

۱. موافقت تمامی مالکان :

اگر همه مالکان رضایت کتبی برای فروش مشاعات بدهند، می‌توان بخشی از مشاعات را فروخت یا تغییر کاربری داد. باید در نظر داشت که فروش بخشی از مشاعات به طور کل امکانپذیر نیست مانند راه روی ورودی ساختمان! چون بدون آن بخش دیگر امکان استفاده از ساختمان وجود نخواهد داشت.

۲. تغییر کاربری قانونی :

تغییر کاربری علاوه بر توافق تمام مالکان به مجوز رسمی از سازمان های خاصی نیاز دارد مانند برخی مشاعات که (مثلاً تبدیل حیاط به پارکینگ اختصاصی) نیاز به تأیید شهرداری و مجوز قانونی دارد.

۳. تصمیم مجمع عمومی مالکین :

برابر ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، تصمیم‌گیری درباره تغییر وضعیت مشاعات باید در مجمع عمومی مالکان مطرح و تصویب گردد.

پیامدهای فروش غیرقانونی مشاعات

در صورتی که یکی از مالکان بدون رضایت سایر مالکان اقدام به فروش یا تصرف بخشی از مشاعات کند، سایر مالکان می‌توانند از طریق مراجع قضایی اقدام کنند که نتیجه آن می شود:

1. صدور حکم ابطال معامله
2. محکومیت فروشنده به پرداخت خسارت
3. دستور بازگرداندن مشاعات به حالت اولیه

معمولا بیشترین موضوعی که بین مالکان اختلاف ایجاد می کند مربوط به مشاعات ساختمان می شود درباره احداث طبقه جدید است.

در ادامه نوشتار اقدامات لازم برای این اقدام را بررسی می کنیم.

اقدامات لازم برای احداث طبقه جدید

1. مراجعه همه مالکان به شهرداری برای گرفتن مجوز ساخت برای احداث طبقه جدید بر روی پشت بام. توجه داشته باشید حتی اگر یکی از مالکین مخالف این اقدام باشد شهرداری این درخواست را نمی پذیرد.
2. شهرداری پس از بررسی موضوع و تطبیق آن با قانون از جمله تایید مقاومت ساختمان ، پروانه ساخت برای احداث طبقه جدید را به نام همه مالکین صادر می نماید.
3. مالکین به نسبت سهم خود از مشاعات، در پروانه ساخت صادره ذینفع می شوند.
4. پس از صدور پروانه و ایجاد اعیانی ، اعیانی احداثی بعنوان واحد جدید در مالکیت مشاعی مالکین قرار می گیرد.در این مرحله، هر یک از مالکین می توانند نسبت به فروش سهم مشاعی خود اقدام نمایند.
5. بعد از اتمام ساخت و صدور پایان کار توسط شهرداری، صورت مجلس تفکیکی سابق اصلاح شده و طبقه جدید بعنوان پلاک جدید به آن اضافه شده و نسبت به آن سند مالکیت به صورت مشاعی به نام همه مالکین صادر می شود.

نکته: اگر قبل از تنظیم صورتمجلس تفکیکی و سند جدید ، واحد به غیر منتقل شده باشد ، با درخواست مالکین سند به نام خریدار منتقل می شود.

نتیجه‌گیری

مشاعات ساختمان در مالکیت مشترک تمامی مالکان است و فروش یا تغییر کاربری آن نیاز به رضایت همه مالکان و دریافت مجوزهای قانونی دارد.

هر اقدامی خلاف این مقررات انجام شود می‌تواند موجب ابطال معامله و مسئولیت قانونی فروشنده شود. بنابراین پیش از هر تصمیمی درباره مشاعات ساختمان ، لازم است تمامی جنبه‌های قانونی آن بررسی شود و لازمه آن دانش حقوقی و تخصصی است که برای آگاهی از آنها پیشنهاد ما مشاوره حقوقی با مشاوران و وکلای متخصص آنی مشاور می باشد.