ملک ورثه‌ای به ملکی گفته می‌شود که پس از فوت مالک به وارثان قانونی او منتقل می شود. در صورت تعدد وراث ، ملک بین آنها به‌صورت مشاع تقسیم می‌شود یعنی هر وارث به نسبت سهم‌الارث خود در کل آن ملک حق مالکیت دارد.

پس مالکیت مشاعی یکی از ویژگی های اصلی ملک ورثه ای است.

نکته مهم اینکه برای اینکه وارثان قانونا بتوانند ملک را بفروشند یا به عبارتی برای انجام معاملات رسمی روی ملک ورثه ای ابتدا باید گواهی انحصار وراثت دریافت شود.

برای فروختن چنین ملکی باید همه وراث رضایت داشته باشند مگر در شرایط خاص که دادگاه حکم به تقسیم یا فروش اجباری ملک را بدهد.

در چنین شرایطی معمولا تعدادی از ورثه راضی به فروش نمی شوند در این صورت هر یک از وارثان دیگر حق دارند از طریق مراجع قضایی اقدام و درخواست فروش ترکه متوفی را بنمایند.

در این صورت اگر ملک قابل تقسیم باشد حکم به تقسیم ملک و اگر غیرقابل تقسیم باشد حکم به فروش ملک داده می شود.

اما موضوعی که در ادامه نوشتار به بررسی آن می پردازیم خرید ملک ورثه ای است. با توجه به شرایطی که ملک و به طور کلی اموال باقی مانده از متوفی (ترکه) دارند معمولا خریداران برای خرید این اموال علاقه ای نشان نمی دهند مگر اینکه موقعیت و مزیت های دیگر ملک مشکلات آن را کمرنگ کند.

با این حال در این بخش مشکلات خرید ملک ورثه ای و راه کارهای مواجهه با آنها را در قالب نکات حقوقی ملک ورثه ای بیان خواهیم کرد.

مشکلات خرید ملک ورثه‌ای

۱. احراز مالکیت ورثه

پیش از انجام معامله ملک ورثه ای ، اسناد مالکیت متوفی باید بررسی و گواهی انحصار وراثت دریافت شود.

تمامی وراث یا وکیل آنها باید موقع معامله حضور داشته باشند وراث نیز باید شناسایی شده و صحت وکالتنامه آنها احراز شود.

۲. تعیین سهم الارث وراث

در مواردی که تعداد وراث زیاد است یا بین آن‌ها اختلاف وجود دارد ، تعیین دقیق سهم هر یک از وراث و جلب رضایت آنها برای فروش می‌تواند زمان‌بر و پیچیده باشد. پس پیش از هر چیز باید سهم الارث هر کدام مشخص شود.

در صورت وجود ورثه محجور یا غایب نیز باید مجوز قانونی از دادستانی دریافت و تأمین دلیل از طریق مراجع قضایی انجام شود.

لازم به ذکر است که برای انتقال رسمی سند لازم است تشریفات انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی و اداره ثبت انجام شود.

۳. استعلامات حقوقی لازم برای آگاهی از بدهی های ملک

ممکن است ملک ورثه‌ای دارای بدهی‌هایی مانند وام بانکی، مالیات یا بدهی‌های دیگری باشد که خریدار باید از آن‌ها اطلاع داشته باشد. و وراث پیش از فروش ملک باید بدهی های ملک را پرداخت کنند. برای این منظور استعلامات زیر لازم است :

1. استعلام از اداره ثبت اسناد برای اطمینان از عدم بازداشت ملک
2. استعلام بدهی‌های معوقه مانند عوارض شهرداری و آب و برق

۴. اختلافات بین وراث

بزرگترین مشکل خرید ملک ورثه ای ، وجود اختلاف نظر بین وراث است. معمولا ورثه در مورد فروش ملک، قیمت فروش و تقسیم مبلغ معامله با هم مشکل پیدا می کنند که این موضوع می‌تواند روند معامله را طولانی و پیچیده کند.

۵. مسائل حقوقی مربوط به ارث

اعتبار وصیتنامه

مسائل حقوقی دیگری مانند اعتبار وصیت‌نامه ای که در مورد ملک وجود دارد ممکن است ایجاد شود که باید صحت آن بررسی شوند.

وضعیت سند ملک

تطبیق مشخصات سند با ملک مورد معامله و بررسی احتمال در رهن بودن یا توقیف ملک هم از اقدامات ضروری پیش از خرید ملک ورثه ای است.

تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

تنظیم قرارداد بخصوص قرارداد خرید ملک ورثه ای پیچیدگی هایی دارد که باید توسط یک وکیل متخصص در این حوزه انجام شود.

1. حضور تمامی وراث یا داشتن وکالت‌نامه رسمی از آنان موقع تنظیم قرارداد ضروری است.
2. مشخصات ملک، مبلغ معامله و شرایط پرداخت نیز باید به توافق طرفین برسد و امضا شود.

خرید ملک ورثه ای بهتر است با حضور مشاور یا وکیل رسمی ، خریداری و با استفاده از مبایعه‌نامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک معتبر انجام شود

مدارک لازم خرید ملک ورثه‌ای

برای خرید ملک ورثه‌ای ، علاوه بر مدارک معمول خرید ملک ، به گواهی انحصار وراثت ، سند مالکیت ، وصیت‌نامه و️ توافق‌نامه بین وراث (در صورت وجود) نیاز است.

با رعایت نکات حقوقی که در اینجا بیان کردیم می توانید ریسک‌های حقوقی خرید ملک ورثه‌ای به حداقل برسانید.

پیش از معامله لازم است با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید تا از تمامی پس و پیش های حقوقی معامله و مشکلات احتمالی و راه حل های قانونی آن آگاه شوید.