به منظور کاهش دعاوی، جلوگیری از کلاهبرداری ملکی ، تسهیل صدور سند رسمی برای املاک فاقد سند رسمی و تحقق مالکیت شفاف و رسمی در املاک کشور، سامانه اثبات مالکیت در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱ ، پیش بینی شده است.

برابر این ماده قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است، ظرف یک ‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.

مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.

بر همین اساس اشخاصی که نسبت به عین یک ملک یا منافع بیش از ۲ سال از ملک ادعایی دارند و همچنین املاکی که سند مالکیت ندارند باید در این سامانه ادعای خود را درج نمایند تا پس از رسیدگی در واحدهای ثبتی و در صورت احراز صلاحیت در مراجع مزبور ، سند مالیکت صادر گردد.

توجه داشته باشید که از تاریخ راه اندازی سامانه که توسط ریاست قوه قضائیه و از طریق روزنامه رسمی کشور به اطلاع عموم خواهد رسید مردم ظرف ۲ سال مهلت دارند تا ادعای خود را در این سامانه بارگذاری کنند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این باره گفت:

شهروندان برای بارگذاری ادعا، ابتدا باید نقشه دارای مختصات جغرافیایی تحت سامانه شمیم تهیه کنند که در سامانه پیش بینی هم شده است.

همچنین پس از طی مراحل و رسیدگی مراجع مرتبط، کد رهگیری از طریق سامانه به افراد داده می شود و از زمان بارگذاری مدارک و مستندات و نقشه در سامانه، شخص مدعی به مدت ۲ سال مهلت دارد از طریق مراجع قضایی برای اخذ سند مالکیت اقدام لازم را انجام دهد.

برابر ماده ۱ این قانون، پس از راه‌اندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (سامانه ساغر) باید کلیه اعمال حقوقی مانند انتقال مالکیت، انتقال حق انتفاع، ارتفاق، رهن، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شوند.

آثار عدم ثبت مالکیت در سامانه اثبات مالکیت (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی)

دعاوی در مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا داوری نسبت به این اعمال، در بخش‌هایی که قانون تعیین کرده، قابل طرح نخواهد بود.

برابر قانون در دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، خلع ید، ابطال سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی و امثال آن، اگر عمل حقوقی (مثلاً قرارداد قولنامه‌ای انتقال) در سامانه ثبت نشده باشد، آن ادعا ممکن است پذیرفته نشود.

آیین‌نامه اجرایی

آیین‌نامه اجرایی (تبصره ۸ ماده ۱۰ قانون) دستگاه‌های مختلف را مکلف کرده است پس از ثبت محدوده ملک در سامانه، وضعیت آن را از نظر تعارض با ادعاهای دیگر بررسی کنند و نتایج را به‌صورت برخط ارائه دهند.

همچنین در آیین‌نامه تصریح شده است که پس از ثبت اطلاعات، اقدامات لازم برای صدور سند رسمی مالکیت انجام شود.

در مورد اموال غیرمنقول دولتی هم ، اگر تشخیص داده شود که ملک مشمول «گواهی بهره‌بردار» نیست، باید طی سه ماه به دستگاه مربوط اعلام شود.

در این بخش مشکلاتی که ممکن است در اجرا و عملکرد سامانه پیش بیاید را بررسی می کنیم و اقدامات پیشگیرانه آن را بیان خواهیم کرد:

1. در این مورد امکان تعارض ادعای مالکیت بین چند نفر بر یک ملک وجود دارد به همین دلیل اگر سامانه به درستی برنامه ریزی نشده باشه مشکلات جدی پیش خواهد آمد.
2. بسیاری از دارندگان ملک فاقد سند رسمی تنها قولنامه یا اسناد عادی دارند؛ چالش این است که چگونه ادعای این افراد ارزیابی و اعتباردهی می شود، خصوصاً اگر طرف دیگر سند رسمی داشته باشد.
3. اگر تعداد زیادی دعاوی پس از ثبت ادعا در سامانه تشکیل شود، ممکن است فشار زیادی بر دادگاه‌ها وارد شود.
4. ظرفیت کمیسیون‌های ثبت اسناد کم است . کمیسیون‌های محلی یا استانی لازم است توانایی فنی و کارشناسی برای بررسی ادعاها را داشته باشند؛ در غیر این صورت تایید ادعاها با تأخیر انجام خواهد شد.
5. در نهایت پس از ادعای موفق، فرایند صدور سند رسمی ممکن است زمان‌بر باشد.

ریسک های حقوقی ثبت در سامانه برای مالکان

رد ادعای مالکیت:

البته اگر یک مالک نتواند ادعایش را در سامانه اثبات کند، ممکن است حق مالکیت او تهدید شود.

هزینه نقشه‌برداری و کارشناسی:

بسیاری از مالکان ممکن است توان مالی لازم برای انجام نقشه‌برداری دقیق را نداشته باشند.

خطر جعل یا استفاده نادرست از اطلاعات:

داده‌های بارگذاری‌شده در سامانه باید محافظت شوند تا مورد سوءاستفاده (جعل اطلاعات، ادعای کاذب) قرار نگیرند.

مزایای حقوقی سامانه

1. افزایش شفافیت مالکیت
2. کاهش دعاوی ملکی
3. تسهیل صدور سند رسمی
4. امنیت حقوقی بیشتر

با وجود سند رسمی، مالکیت تثبیت می‌شود و احتمال تضاد مالکیتی کاهش می‌یابد در حوزه مالیاتی نیز مالیات بر ملک دقیق‌تر محاسبه می شود.

پیشنهاد حقوقی آنی مشاور برای بهبود سامانه

در جهت بهبود عملکرد سامانه اثبات مالکیت و حفظ حقوق ذی‌نفعان پیشنهاد می شود:

۱_ زیرساخت نقشه‌برداری باید تقویت شود دولت باید تسهیلاتی برای نقشه‌برداری (یو‌تی‌ام، حدنگاری) فراهم کند، مانند یارانه نقشه‌برداری.

۲_دولت باید کمیسیون‌های ثبتی محلی را برای آموزش کارشناسان متخصص در بررسی ادعاهای مالکیت، نقشه و اسناد عادی افزایش دهد.

۳_ سامانه باید طوری طراحی شود که حفاظت از داده‌ها را در برابر جعل و ورود نادرست اطلاعات تضمین کند.

۴_ اطلاع‌رسانی گسترده به مالکان املاک فاقد سند درباره حقوق خود، نحوه ثبت ادعا و مهلت‌هایی که قانون تعیین کرده است صورت گیرد.

۵_ برای تبادل اطلاعات و جلوگیری از تضاد ادعاها، ارتباط با دیگر سامانه‌ها باید تامین شود یکپارچه‌سازی سامانه با سامانه‌های کاداستر، پنجره واحد مدیریت زمین و سایر سامانه‌های مکانی باید انجام گیرد.

۶_  قوه قضاییه باید نظارت مستمر بر فرایند بررسی ادعاها در کمیسیون‌ها و تضمین حقوق متقاضیان از طریق امکان شکایت یا اعتراض به تصمیمات کمیسیون را داشته باشد.

شما عزیزان می‌توانید برای وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست ، تنظیم اظهارنامه آنلاین و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 با ما تماس بگیرید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.