مال مشاع چیست؟

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است(ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری (توافقی) یا قهری (بدون اراده طرفین) باشد.

از شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقودی مانند خرید یک قسمت از زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار انجام می شود.

و اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن مالکیت در اموال موروثی است.

در این نوشتار به بیان نکات حقوقی مهمی درباره درخواست افراز و فروش املاک مشاع می پردازیم با این وجود برای تنظیم دادخواست مربوطه برای طرح دعوا مراجعه به مشاور و وکیل متخصص در دعاوی ملکی را توصیه می کنیم.

تقسیم مال مشاع

مال مشاع را به روش های زیر می‌توان تقسیم کرد:

 تقسیم به افراز

 تقسیم به تعدیل

 تقسیم به رد

تقسیم از طریق فروش

 تقسیم به افراز یکی از روش های تقسیم ملک مشاعی است که در این بخش به بررسی و بیان نکاتی در این خصوص می پردازیم.

افراز چیست؟

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافقی و تراضی مالکین و یا به صورت اجباری (از طریق دادگاه) انجام می‌شود.

هر یک از شرکای مشاعی می‌توانند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهند مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

توجه داشته باشید که در تقسیم به افراز:

از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد و نیازی به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

در صورتی که مال مشاع از طریق هیچ‌یک از روش های مذکور در فوق قابل تقسیم نباشد چاره کار فروش مال مشاع از طریق دادگاه است.

نکته و ادامه نوشتار:

در بخش پرسش و پاسخ سامانه «آنی‌مشاور» صدها پرسش و پاسخ حقوقی کاربردی درباره حقوق کسب و کار که مورد سوال شما عزیزان بوده و کارشناسان ما به آن پاسخ داده‌اند را آورده‌ایم و‌ چه بسا پاسخی برای پرسش خود در میان آنها پیدا کنید. امکان جستجو در بین پرسش و پاسخ‌ها را نیز دارید. برای مراجعه به بخش پرسش و پاسخ روی پیوند زیر بزنید:

https://animoshaver.ir/question

فروش املاک مشاع

برابر ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع «چنان‌چه ملکی به موجب تصمیم قطعی دادگاه، غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکای مشاع به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود»

دادگاه پس از طرح دعوای افراز و فروش مال مشاع، اقدام به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و همچنین از شهرداری می‌کند.

بعلاوه اقدام به صدور قرار کارشناسی و جلب‌ نظر کارشناس رسمی دادگستری می‌نماید.

اگر اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری و نظریه کارشناس رسمی دادگستری بر عدم امکان افراز ملک  دلالت داشته باشد دادگاه بدون آنکه نیازی به طرح دعوای جداگانه برای فروش ملک مشاع غیرقابل تقسیم باشد اقدام‌ به صدور دستور فروش ملک مشاع می‌نماید.

با توجه به صراحت ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورتی‌که با وصول پاسخ از اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری و نظر کارشناس منتخب دادگاه، ملک مشاع، غیرقابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا حکم به فروش ملک مشاعی داده می‌شود و دیگر نیازی برای طرح دعوای دیگری به خواسته فروش مال مشاعی نیست.

به عبارت دیگر ، در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد فلذا نیازی به دادخواست جداگانه مبنی بر فروش ملک مشاع نیست.

خارج از بحث قابل افراز بودن یا نبودن ملک مشاعی مواردی نیز در قانون وجود دارد که امکان تقسیم اموال مشاعی تحت آن شرایط ممنوع می باشد.

در چه مواردی امکان تقسیم اموال مشاعی ممنوع است؟

هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده ۵۹۵ ق.م.ا).

در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد.تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م.ا).

در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاصی در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.

در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است.

تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است (ماده ۵۹۷ ق.م.ا).

توصیه می کنیم نوشتار آنچه که مالکان مشاع باید بدانند  را نیز مطالعه بفرمایید.